나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512042 [1] 인천광역시 중구 신흥동1가 34-2 대림아파트 101동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신생동 소재 ""인천여자상업고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등 공동주택과 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 ""신포역"")이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 평슬라브위 철골경사지붕 지상 24층 건물(사용승인:2002.12.07)내 제8층 제806호로서

외벽:모르타르위 페인팅마감.
내부:내부 인테리어 마감.
창고:샷시창호임.

이용상태

아파트(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비,난방설비,승강기설비,옥내소화전및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 광대로, 북측으로 세로변에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

<신흥동1가 34-2>
일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-09-18)(소로3-41)(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512042 (1)

소재지: 인천광역시 중구 신흥동1가 34-2 대림아파트 101동 8층806호

용도: 아파트

감정가: 286,000,000원

토지면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

토지거래허가구역 지정 여부: 지정됨 (외국인 토지거래 허가구역)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 신흥동 소재 "인천여자상업고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 등 공동주택과 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 "신포역")이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. 건물은 철근콘크리트벽식구조이며, 2002년 12월 7일에 사용승인된 지상 24층 건물 중 8층 806호임. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있음. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임. 단지 남측으로는 넓은 도로, 북측으로는 좁은 도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 8월 2일자 교보생명보험주식회사의 근저당(을11)임. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리 이후 접수된 압류, 근저당, 임의경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됨 (지상권 개요 없음). 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있음. 인천여자상업고등학교, 광성중학교, 광성고등학교 등 교육시설이 인근에 있어 학군이 형성되어 있음. 수인분당선 신포역이 소재하여 시내 접근성이 양호한 편임. 대형마트, 종합병원 등 대규모 편의시설은 주변 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

본 물건이 속한 아파트 단지는 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보임. 인근에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지하철 및 버스 노선이 발달하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 해당 기간 내 외국인 또는 특정 조건의 거래 시 허가가 필요함. 이는 일반 거래 시 큰 제약은 아니나, 잠재적 매수자 범위를 고려해야 함. 건물은 2002년 준공으로 약 24년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함. 또한, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류 등 도시계획상 일부 제약 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편이나 건축 연한이 경과하였고 토지거래허가구역이라는 특이사항이 존재함. 감정가는 2억 8,600만 원이며, 인수할 권리나 임차보증금이 없어 권리 분석이 명확한 물건임. 주변 시세와 본건의 상태, 토지거래허가구역이라는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적임.

* 역세권 입지: 수인분당선 신포역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 주변 실거래가, 최근 유사 물건의 경매 낙찰가율, 물건의 현 상태 및 토지거래허가구역, 건축 연한 등 특이사항을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가 산정은 어려우나, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. (예상 범위: 228,800,000원 ~ 257,400,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.