나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512110 [1] 인천광역시 서구 석남동 570-35 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '서부여성회관역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건내 제4층 제402호로서, 외벽 : 적타일 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512110 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 570-35 비동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

* 토지지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 48.79㎡ (약 14.76평)

* 건물지분: 48.79㎡ (약 14.76평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, '서부여성회관역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 동종류의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통망으로는 버스정류장과 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변에 유해 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 채권자는 오OOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2024년 12월 26일 접수된 롯데캐피탈의 가압류(금20,250,555원)입니다. 이보다 늦게 접수된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부상 확인된 권리총액은 29,858,912원입니다.

* 주의해야 할 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2022년 1월 28일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 법적 지위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 물건명세서상 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 대상 물건과 유사한 다세대주택들이 2026년 1월에 거래되었습니다.

* 한빛빌라(1992년 건축, 40.98㎡)는 77,000,000원에 거래되었습니다.

* 경성빌라가동(1992년 건축, 38.97㎡)은 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 대명그린빌(2011년 건축, 47.76㎡)은 105,000,000원에 거래되었습니다.

* 대상 물건의 면적(48.79㎡)은 대명그린빌과 유사하며, 최근 시세는 77,000,000원에서 105,000,000원 범위로 파악됩니다.

* 평균 거래가격을 고려할 때, 대상 물건의 감정가(103,000,000원)는 최근 시장가와 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 이러한 최근 거래 사례들을 볼 때, 대상 물건의 현재 시세는 약 103,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, '서부여성회관역' 인근에 위치하여 주거지로서 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 건축 구조는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 402호입니다.

* 외벽은 적타일, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었으며, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 상하수도, 난방, 위생 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

* 건물의 형상은 세장형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 특히 외국인의 주택용도 취득에 한정된다는 점을 유의해야 합니다. 경매 시점 및 취득 후 이용 목적에 따라 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김채원 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라 추가적인 조사와 법률 검토가 필수적이며, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서부여성회관역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호하다는 장점이 있습니다.

* 최근 주변 실거래가격을 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 소형 다세대주택으로서 투자 및 실거주 가치가 있습니다.

* 그러나 토지거래허가구역 지정 기간과 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 지하철역(서부여성회관역)과의 인접성으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 최근 실거래가를 반영한 합리적인 감정가 및 시장가 추정.

* 소형 면적으로 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로의 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 103,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적의 물건들이 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 대상 물건의 건물 면적(48.79㎡)과 최근 거래 사례(특히 대명그린빌 47.76㎡, 105,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준이거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

* 현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 대항력 있는 임차인(김채원)의 존재는 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 이러한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 최소 감정가 수준인 103,000,000원에서 시작하여 시장 상황 및 임차인 관련 추가 정보 확인 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 잠재적으로는 103,000,000원에서 108,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 리스크 요인 해소 정도에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.