나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512071 [1] 인천광역시 서구 검암동 636-1 타워팰리스5차 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암역' 서측 인근에 위치하며, 부근은 연립·다세대주택 및 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동측으로 인천2호선 '검바위역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현재 '단지형연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현재 '타워팰리스5차' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512071 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 검암동 636-1 타워팰리스5차 3층 303호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

175,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 31.75㎡ (약 9.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 52.97㎡ (약 16.0평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

조OO (임차인과 동일인으로 추정)

1.9. 건물 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

1.10. 준공연도

(비교 대상 매물 정보를 토대로 추정 시 2009년~2010년경)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 지하철 2호선 '검바위역'이 동측 인근에 위치하고 '검암역'이 서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변으로는 연립, 다세대 주택 및 아파트 단지가 형성되어 있으며, 학교와 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인천2호선 '검바위역'과 '검암역'이 가까워 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변 시설

주택지대 내 위치하며, 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 고려해 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

조OO (본건의 강제경매 신청 채권자)

3.2. 임차인 현황

* 조도현

* 보증금: 185,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 04월 15일

* 확정일자: 2021년 04월 02일 (1차 확정일자는 2019년 04월 15일)

* 배당신고일자: 2025년 09월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖춘 임차인이며, 채권자(조OO)와 동일인으로 추정됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인에게 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 배당 순위 및 배당 금액 지급 여부에 따라 잔존 채권 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 07월 18일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (말소예정)

* 총 채권액 (등기부상): 약 835,643,322원

* 주요 권리 내역: 소유권보존, 소유권이전 다수, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 등이 설정되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. (단, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸함)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 포함되어 있습니다. 주거 기능이 중심인 지역으로, 연립 및 다세대주택 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 인근 부동산 시세

최근(2026년 1월) 주변 지역 실거래가 분석 결과, 전용면적 30.72㎡(약 9.3평) 물건이 9,300만원, 72.87㎡(약 22평) 물건이 18,300만원, 62.67㎡(약 19평) 물건이 17,900만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 52.97㎡(약 16.0평)를 기준으로 환산 시, 평당 약 250만원 ~ 300만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 감정가 175,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에서 높은 편에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

현재 '단지형 연립주택'으로 이용 중이며, 구조는 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 5층 건물 내 3층입니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 기본 설비를 보유하고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 위치한 소규모 근린생활시설 및 대중교통망을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)에 해당됩니다. 단, 이는 외국인 취득 시에만 해당되며, 국내인의 취득에는 영향을 미치지 않습니다. (보고서 작성일 기준, 허가구역 유효 기간 내)

6.2. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 조도현의 존재입니다. 보증금 185,000,000원에 대항력을 갖추고 있으며, 배당 신고일자 상 낙찰 후 배당을 통해 보증금 일부 또는 전부를 회수할 것으로 예상되나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시에도 불구하고 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인이 채권자 본인이라는 점을 감안할 때, 경매 진행으로 인해 채권 회수를 목적으로 하므로, 법원에서 제시하는 '인수 보증금 0원'의 의미를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (검암1구획정리)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 취득 제한)

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 연립주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 175,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다. 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인으로, 그의 보증금(185,000,000원)이 감정가를 초과하고 있으며, '인수 보증금 0원' 명시는 낙찰자의 직접적인 추가 부담은 없을 수 있으나, 채권 회수 과정에서의 불확실성을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 검암역 및 검바위역 인근 역세권 입지

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 예상

* 전반적인 주택 시장 동향에 따른 시세 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 175,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과(약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위)를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 규모는 상당한 리스크 요소입니다.

'인수 보증금 0원'이라는 점을 감안하여 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 추가 지급할 의무는 없을 것으로 예상되나, 임차인이 채권자 본인이고 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 발생할 수 있는 예기치 못한 상황에 대한 대비가 필요합니다.

따라서, 최적의 입찰가는 현 시세와 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 최근 실거래가 상단부와 감정가의 중간 정도 수준으로, 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 시세 범위 내에서 약간의 상승 여력과 시장 상황을 반영한 금액이며, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.