나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72267 [1] 경기도 남양주시 진접읍 연평리 846 원일궁의문아파트 101동 16층 1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은경기도 남양주시 진접읍 소재 "4호선 오남역" 서측 인근에 소재하며, 주위는 공장, 및 물류센터, 다세대주택, 근린생활시설 등이 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장, 지하철역 등이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 18층 건물 중 제16층 제1603호로서 (사용승인일 : 2010. 12. 31) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트, 화강석 붙임 마감 내벽: 벽지, 타일 마감 창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 완경사진 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 농림지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 성장관리계획구역(산업형, 도시개발과 문의) , 지구단위계획구역(원일지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))),영농여건불리농지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경72267 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

사건번호: 남양주지원 2025타경72267 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 연평리 846 원일궁의문아파트 101동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 545,000,000원

토지면적: 81.72㎡ (약 24.72평)

건물면적: 132.50㎡ (약 40.08평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 진접읍 소재 "4호선 오남역" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 공장, 물류센터, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(4호선 오남역)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(원일지구) 등에 속해 있으며, 중로2류, 중로3류 도로 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역((2025-08-26 지정)), 영농여건불리농지 등 다양한 용도 및 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권 보존: 원일종합건설주식회사 (2011-01-24)

* 소유권 이전: 김남균 (2011-09-01, 매매)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2011-09-01, 243,000,000원)

* 기타 권리: 주식회사성지파이낸셜대부 근저당 (2024-01-23, 195,000,000원), 한국캐피탈주식회사 근저당부채권질권설정 (2025-03-28, 195,000,000원)

* 경매개시결정: 주식회사성지파이낸셜대부 임의경매 (2025-09-08, 165,969,863원) - 본건 경매의 원인

* 총 채권액: 438,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 점유자와의 명도 협의 시 세심한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 원일궁의문아파트 단지는 주위에 공장, 물류센터, 주거시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 4호선 오남역이 인근에 위치하여 역세권으로서의 잠재력을 가지고 있으나, 현재는 산업시설과의 혼재로 인해 주거 상권의 집중도가 다소 제한적일 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 중첩되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따라 상권의 변화 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.

* 최근 정보에 따르면, 해당 지역(진접읍)의 3.3㎡당 매매가가 약 1,037만원으로 형성되어 있으며, 이는 남양주시 평균(1,411만원)보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 콘크리트 평슬래브 지붕의 18층 건물 중 16층 1603호로, 사용승인일은 2010년 12월 31일입니다.

* 마감재: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 화강석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 원일궁의문 아파트는 총 7개동, 431세대로 구성되어 있습니다. 전용면적 46149.332㎡, 총면적 57312.414㎡입니다. 지상 및 지하 주차 공간이 있으며, 지하에는 전기차 충전기 14대가 설치되어 있습니다. 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 복리시설 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 이마트 진접점, 오남, 진접농협 하나로마트 연평점 등이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 농림지역, 도시지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한, 배출시설설치제한, 폐기물매립시설 설치제한, 토지거래허가구역 지정 등 다양한 규제가 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 받을 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장 및 물류센터 등 산업시설이 혼재하고 있어 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 고려해야 합니다. (본 물건 주변에서 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업시설과의 근접성은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.)

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 아파트로, 4호선 오남역 인근이라는 교통상의 이점을 가지고 있습니다. 2010년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하며, 132.50㎡(약 40평)의 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 다만, 주변에 공장 및 물류센터가 혼재하여 주거 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬움이 있을 수 있습니다. 등기부상 채무는 총 438,000,000원이며, 감정가(545,000,000원)와 비교할 때 낙찰 시 모든 채무가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다양한 용도지역 지정 및 제한 사항은 향후 지역 개발의 가능성과 함께 규제 리스크를 동시에 안고 있습니다. 임차인 현황이 불명확한 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 4호선 오남역 역세권 잠재력: 대중교통 편의성 증대 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 넓은 전용 면적: 132.50㎡ (약 40평)으로, 대형 평형 선호 수요층 공략 가능.

* 비교적 최근 사용승인(2010년): 신축 연식으로 인한 유지보수 용이성 및 거주 편의성.

* 지역 개발 잠재력: 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 발전 가능성 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 제공된 실거래가 정보(2026년 5월~7월)에 따르면, 유사 면적(101~112㎡)의 거래 금액은 40,900만원 ~ 43,800만원으로 확인됩니다.

* 본건의 전용면적(132.50㎡)은 제공된 매매 사례보다 넓으며, 면적당 가격을 환산하면 약 360만원 ~ 430만원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 감정가는 545,000,000원으로, 이는 약 411만원/㎡ 수준에 해당합니다.

* 입찰가를 산정함에 있어, 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위를 참고하며, 시장 상황 및 본건의 특성을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본 물건은 제공된 매매 사례보다 면적이 넓고, 잠재적 개발 가치를 고려할 때, 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.