나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72268 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 292-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "마석전철역" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 기존 상가지대가 소재하고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 근처까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경춘선 "마석역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 상업용(숙박업소) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 지적상 맹지이나, 남측 인접토지 진입로를 통해 소로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(마석우4지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1982.09.27) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일마감 등, 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

여관으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (㉠)에 대해서는 "지적개황도" 및 "건물개황도"에 표시하였으니 감정평가서 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72268 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 292-4 (도로명 주소: 경기도 남양주시 마석중앙로 75)

물건 종류: 숙박시설 (여관)

감정 평가액: 2,520,687,700원

토지 면적: 489.00㎡ (약 148평)

건물 면적: 446.84㎡ (약 135평)

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리 소재 "마석전철역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 및 기존 상가지대가 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 경춘선 "마석역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

지적상 본건 토지는 맹지이나, 남측 인접 토지의 일부를 진입로로 이용하고 있습니다. 다만, 인접 토지의 진입로 사용에 대한 법적 권원(사용 승낙, 지상권 등) 여부는 명확히 확인되지 않았으므로, 이는 투자 시 반드시 검토해야 할 중요한 사항입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(마석우4지구)에 속해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리는 2016년 1월 14일자 하나은행 근저당(600,000,000원)으로, 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권액은 1,352,985,160원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 임대차 관계는 미상이며, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 사업 용도

본건은 여관으로 이용 중인 숙박시설입니다.

4.2. 상권 특성

마석역 인근 상업지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 상가들이 혼재하고 있습니다. 인근 아파트 단지와의 근접성으로 인해 잠재적 고객 확보가 가능하며, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

경춘선 마석역을 이용한 서울 도심 접근성이 양호하며, 다양한 노선의 버스 운행으로 지역 내 이동 및 광역 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 접근성 문제

토지가 지적상 맹지이며, 남측 인접 토지를 통한 진입로 사용이 필수적입니다. 인접 토지 소유주와의 진입로 사용 권원 확보 여부가 불확실하여, 향후 사용에 제약이 발생하거나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1982년 9월 27일로, 건축된 지 40년 이상 경과하여 노후화가 상당합니다. 추후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 장기적으로는 리모델링 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

6.3. 공유물 분할 경매 특성

본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 낙찰 이후에도 다른 공유자와의 관계 정리나 분쟁의 여지가 완전히 해소되지 않았을 가능성이 있습니다.

6.4. 임대차 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자에 대한 정확한 권리 관계 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리 소재의 숙박시설(여관)로, 마석역 인근 상업지역에 위치하여 교통 및 접근성은 양호한 편입니다. 공유물 분할 경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 장점이 있습니다. 그러나 토지가 맹지이며 인접 토지 진입로 사용 권원 불확인, 건물 노후화 등은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 마석역 인근 상업지역에 위치하여 역세권 프리미엄 및 상권 접근성이 우수합니다.

* 부동산 종류: 숙박시설(여관)로서, 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 관계: 대부분의 권리가 소멸되는 경매로, 권리 분석상 비교적 안전한 편입니다.

* 가격: 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정 시 수익률 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 인수할 임차인의 보증금이 없습니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 예상 임대 수익, 건물 노후화 및 맹지 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 임대료 수준, 건물 상태에 대한 현장 조사 및 인접 토지와의 진입로 문제에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하기 어려우며, 통상적으로 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.