나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72261 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 637 대명아파트 101동 16층1608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '장현초등학교' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택, 공장 및 창고 등이 소재함.

교통상황

본건은 차량진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 원거리에 지하철역 진접역(4호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건내 제16층 제1608호로서(사용승인일: 1995.09.30)

외벽: 몰탈위페인트마감 등
창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

상하수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측 왕복2차선의 도로와 북동측 및 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72261 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 637 대명아파트 101동 16층 1608호

용도: 아파트

감정가: 191,000,000원 (일억구천일백만원)

토지면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 대명아파트

주소: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 637

사용승인일: 1995년 09월 30일

총 동수: 4개동 (전체 단지 기준)

총 세대수: 460세대 (전체 단지 기준)

본 물건 층수: 16층 (총 18층 중)

전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건축물 총 면적: 41,929.63㎡ (전체 단지 기준)

주차대수: 249대 (전체 단지 기준)

관리사무소 연락처: 031-572-6180

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '장현초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택, 그리고 일부 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 경우, 단지 내외로의 진출입이 용이한 편입니다. 대중교통 이용 시, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 시내버스 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 원거리에 지하철 4호선 진접역이 위치하고 있어 광역적인 이동도 가능합니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을10 근저당권 (채권자: 한국자산관리공사, 접수일자: 2018년 03월 20일)입니다.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됩니다. 등기부등본 상의 을10 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들(갑1~갑9, 을12)은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 따라서, 실제 점유자가 임차인일 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 현재 파악된 정보로는 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원합니다. 또한, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 및 환경적 고려사항

제공된 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역 인근에서의 폐기물 관련 시설 설치에 대한 제약이 있음을 나타내며, 환경적 민감성을 시사합니다. 또한, 주위 환경에 공장 및 창고가 소재하고 있어, 이들의 종류 및 운영 상태에 따라 소음, 악취 등의 영향을 받을 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건이 속한 대명아파트는 아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 장현초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 편의 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.4. 교통 시설

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 북동측 원거리에 위치한 지하철 4호선 진접역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.5. 임대 시장 동향 (최근 전월세 정보 기반)

최근 전월세 거래 정보에 따르면, 보증금 1,500만원~1,6,500만원 수준에 월세 0만원 또는 60~62만원의 거래가 혼재하고 있습니다. 이는 다양한 형태의 임대 계약이 이루어지고 있음을 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자가 임차인일 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

건축 사용승인일이 1995년으로, 약 30년이 경과한 건물입니다. 따라서 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가나 시설 개선의 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 및 환경적 요인

다수의 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하여, 향후 재개발이나 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치한 대명아파트 101동 1608호로, 감정가 1억 9,100만원에 경매로 나왔습니다. 전용면적 59.91㎡(약 18.12평)의 아파트로, 최근 실거래가 수준과 감정가가 유사한 점을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격대로 평가됩니다.

권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 1995년 준공된 건물의 노후화는 주요 고려사항입니다. 주변 학교와의 근접성 및 진접역의 존재는 주거 편의성과 장기적인 가치 상승 잠재력을 더합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 수준의 감정가로, 시장 가격에 근접한 금액으로 매수 기회를 탐색할 수 있습니다.

* 장현초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 버스정류장 등 교통 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 4호선 진접역을 통한 광역 교통망 이용이 가능하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 동일 면적(전용면적 59.91㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 26일 (12층): 18,600만원

* 2026년 7월 4일 (5층): 19,200만원

감정가 19,100만원은 최근 실거래가 범위의 중간값 수준에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 하단(18,600만원)과 중간값(19,100만원)을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 18,000만원에서 18,800만원 범위로 판단됩니다.

명도 과정에서의 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 접근을 권장합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 추가 정보 수집 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.