나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72192 [1] 경기도 구리시 인창동 487-32 아름마을일신아파트 701동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 ""동인초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 23층건 내 제20층 2004호로서
외 벽 - 몰탈위 페인팅 등
내 벽 - 벽지 및 타일마감 등
창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

아파트로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형인 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북서측 및 남동측의 진입로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1(인창동 487-32) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(건원초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8. 26.~2026. 8. 25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)])

기호 2(인창동 493-19) : 도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(건원초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8. 26.~2026. 8. 25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)])

기호 3(인창동 487-117) : 도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(건원초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8. 26.~2026. 8. 25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)])

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72192 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 인창동 487-32 아름마을일신아파트 701동 20층 2004호

용도: 아파트

감정가: 939,000,000원

토지면적: 50.18㎡ (약 15.18평)

건물면적: 134.86㎡ (약 40.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "동인초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

아파트단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

아파트단지 북서측 및 남동측의 진입로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

기호 1(인창동 487-32) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(건원초등학교/동인초등학교), 절대보호구역(동인초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. [허가대상자: 외국인 등])

기호 2, 3(인창동 493-19, 487-117) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(건원초등학교/동인초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. [허가대상자: 외국인 등])

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

임차인: 주식회사행

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

본건에 등재된 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸하며, 보증금 5,000,000원은 배당을 통해 회수될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 권리 분석 (소멸/인수 권리)

등기부등본 상 확인된 권리로는 근저당, 전세권, 질권, 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

말소기준권리인 삼성골드대부주식회사의 근저당(2024.02.08.)보다 늦은 순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 편의 시설

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 통상적인 주거 지역 내 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 23층건 내 제20층 2004호

이용상태: 아파트 (방4, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등)

설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 완비되어 있음.

아파트 단지명: 아름마을일신아파트 (인창아름마을일신건영1차)

총 동수: 5동

총 세대수: 441세대

사용승인일: 1999년 1월 12일

주차대수: 총 122대 (지상 12대, 지하 24대, 기타)

아파트 총면적: 51,758.53㎡

아파트 전용면적: 40,439.88㎡

5.2. 내부 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트구조로 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

내부 구조는 방 4개, 욕실 2개, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획에 따라 가축사육제한, 학교보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용되고 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 등의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

건축물 사용승인일이 1999년으로, 준공 후 약 27년이 경과한 건물입니다. 따라서 단지 및 개별 세대의 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 물리적/시장 리스크

물리적 상태: 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다. 준공 연도를 고려할 때 노후화로 인한 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

시장 리스크: 부동산 시장의 변동성으로 인해 향후 가격 상승 또는 하락 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 아름마을일신아파트 701동 20층 2004호로, 1999년에 준공된 아파트로 총 23층 중 20층에 위치하고 있습니다. 주변 동인초등학교와 인접한 주거지역으로 교통 및 생활 환경이 양호합니다.

권리분석 결과, 임차인은 대항력이 없으며 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 인수하는 권리 부담은 없습니다.

감정가는 939,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가(134.86㎡ 기준 870,000,000원)를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 동인초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 학군 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

* 잠재적 가치: 감정가 대비 최근 실거래가 분석을 통해 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 939,000,000원입니다.

최근 동일 면적(134.86㎡)의 실거래가는 2026년 6월 10일 870,000,000원에 거래되었습니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 870,000,000원의 실거래가를 기준점으로 삼고, 경쟁 상황 및 법원 경매 특성을 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 880,000,000원 ~ 920,000,000원

적정 입찰가 (권장): 약 890,000,000원

본 제안가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 입찰 참여 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.