나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72270 [1] 경기도 남양주시 다산동 4001-29 부영애시앙 901동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 주위는 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2015-07-31) , 지구단위계획구역(부영특별설계구역) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동화중고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아연유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 남양주시 다산동 4001-29번지, 부영애시앙 901동 13층 1302호에 소재하는 아파트로, 토지/건물 일괄매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72270 (1)이며, 감정가는 946,000,000원입니다.

토지 면적은 42.21㎡ (약 12.77평)이고, 건물 면적(전용면적)은 143.83㎡ (약 43.51평)입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 중복사건 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등이 소재하는 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상은 세장형으로 주상복합 건부지로 이용 중이며, 인접 도로를 통해 본건으로의 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 지구단위계획구역(부영특별설계구역)에 속합니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접합하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동화중고등학교, 미금초등학교, 아연유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택) 등의 토지이용계획 및 제한상태에 놓여 있습니다.

1.1. 1. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 본건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 만한 위치에 소재하지 않는 것으로 파악되었습니다. 본건 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 12월 4일 접수된 우리은행의 근저당(을1)이며, 채권 최고액은 318,200,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대차 관계가 불명확하므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 아파트로, 주거용으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지명은 '도농부영애시앙'이며, 2008년 5월 21일 사용승인되었습니다. 총 364세대로 구성되어 있으며, 본건은 901동 13층에 위치합니다.

전용면적은 143.83㎡ (약 43.51평)입니다. 해당 세대의 총면적(분양면적)은 제공된 정보 내에서 별도로 명확하게 확인되지 않았습니다.

단지 내 주차는 총 1784대가 가능하며, 이는 지하 자동 주차 1704대, 지상 자동 주차 80대를 포함합니다. 관리사무소 연락처는 031-551-0961입니다.

1.4. 잠재적 리스크

본건은 동일한 부동산에 대한 경매 사건이 중복으로 존재합니다 (2026타경20108). 따라서 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

또한, 유동화 물건으로 분류되어 있어 채권 양수도 등에 따른 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 철도보호지구, 공장설립승인지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

감정가 대비 시세의 변동 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.5. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 아파트로, 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰 시 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항과 토지이용계획상의 다수 제한사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

본 아파트 단지는 준수한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있으며, 권리관계가 명확하여 법적 리스크가 적은 편입니다.

최근 거래된 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 시세 대비 저평가 가능성을 탐색해볼 가치가 있습니다.

중복 사건 등의 특이사항을 고려하여, 입찰 과정에서 경쟁률 및 최종 낙찰가를 면밀히 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

2025년 7월 9일, 11층이 95,000만원에 직거래된 사례가 있습니다.

2025년 8월 21일, 15층이 79,000만원에 중개 거래된 사례가 있습니다.

2026년 6월 16일, 13층이 78,000만원에 중개 거래된 사례가 있습니다.

본건은 13층으로, 가장 최근 거래 사례인 2026년 6월 16일 13층 거래가(78,000만원)와 층수가 동일합니다.

감정가는 946,000,000원이지만, 가장 최근 실거래가는 78,000만원으로 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

중복 사건, 유동화 물건 등의 리스크와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 13층 거래 사례(78,000만원)를 기준으로, 현재 시장 상황과 물건의 제반 사항을 감안하여 추정 입찰가는 750,000,000원 ~ 800,000,000원 범위로 산정해 볼 수 있습니다. (인수되는 임차인 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.