나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64130 [1] 경기도 파주시 야당동 64-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘운정4동행정복지센터’ 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 존재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2, 3): 현황 도로임.
일련번호(4): 인접지 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>
일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>
일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 일련번호(3)은 공부상 지목이 '대'이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1): 경량철골구조 기타지붕 1층건물으로서
외벽: 사이딩판넬마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 본건은 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부확인이 곤란한 바, 내부구조 및 이용상황은 건축물대장상의 건축물현황도, 본건 감정평가 선례자료, 외부관찰 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 건물 내부상태 등은 경매진행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록3.은 공부상 '대'이나 현황은 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64130 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 64-41

용도: 단독주택

감정가: 1,025,397,600원 (10억 2539만 7600원)

토지면적: 466.00㎡ (약 141평)

건물면적: 125.60㎡ (약 38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동화동새마을금고 (추정)

특이사항: 1.일괄매각 2.목록3.은 공부상 '대'이나 현황은 '도로'임

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘운정4동행정복지센터’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지현황: 본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 일련번호(4) 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역(전방지역:25km) 및 16미터 위임 구역에 포함됩니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로도 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: '운정4동행정복지센터'가 인근에 있으며, 근거리 야당역(경의중앙선) 및 버스 정류장 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 토지 949,230,570원, 건물 564,000,000원으로 총 1,513,230,570원입니다.

* 말소기준권리: 을15 (근저당권, 동화동새마을금고, 2021.10.21 접수, 564,000,000원)이며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있습니다. 다만, 등기부상 지상권설정(을16)은 말소 처리되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리 내역이 다수 확인되나, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상에 포함될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주택지대에 속해 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 최근 매매 동향 (2026년 7월 기준, 인근 연립/다세대):

* 경기도 파주시 야당동 239-200 (태종에비뉴, 다세대, 65.1㎡) - 28,500만원

* 경기도 파주시 야당동 190-5 (요산아트빌, 연립, 56.035㎡) - 15,000만원

* 경기도 파주시 야당동 150-1 (자연에가, 연립, 57.45㎡) - 18,000만원

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 본건은 토지 면적이 141평으로 넓고, 단독주택으로서의 가치를 고려할 때, 주변 연립/다세대 시세보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 감정가 10.25억 (토지평당 약 7200만원) 수준이 해당 지역의 단독주택 시세와 부합하는지에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '운정4동행정복지센터'가 인근에 있으며, 주택지대 내 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 야당역(경의중앙선)이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황: 목록3번 토지가 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용되는 점은 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 이 부분의 정확한 면적, 소유권 관계, 및 건축법상 도로 지정 여부 등 추가 확인이 필요합니다.

* 군사시설 보호구역: 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 낙찰자가 인수해야 하는 권리인지 면밀히 확인해야 합니다. 이는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자가 있을 수 있으며, 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 건물 내부 상태, 구조, 설비 등은 경매 진행 시 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 단독주택으로, 야당역 이용이 가능한 역세권 입지를 자랑합니다. 토지 141평, 건물 38평 규모이며 감정가는 10.25억원입니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리인 동화동새마을금고 근저당권에 의해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 공부상 '대'이나 현황 '도로'인 토지 부분, 군사시설 보호구역 지정, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다. 임대 관계 미확인 및 건물 내부 확인 곤란 또한 주의가 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역(경의중앙선) 이용으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 단독주택 가치: 넓은 토지(141평)를 바탕으로 한 단독주택으로서의 높은 활용 가능성과 가치를 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 파주시 야당동 및 운정신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재 가치: 주변 다세대/연립 시세와 비교했을 때, 본건의 넓은 대지와 단독주택으로서의 가치를 고려하면 시세 차익 실현 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,025,397,600원입니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가는 1.5억 ~ 2.85억 수준으로, 본건의 넓은 토지 면적(141평)과 단독주택의 특성을 고려하면 감정가 수준이 아주 과도하다고 단정하기는 어렵습니다. 하지만 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* '대'이나 현황 '도로'인 토지 부분의 정확한 법적 지위 및 사용 수익 제한 여부.

* 군사시설 보호구역 지정으로 인한 건축 제한 가능성.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권 인수 여부 (가장 중요한 리스크).

* 건물 내부 상태 및 명도 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성.

위와 같은 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 현장 조사와 권리 분석을 통해 해당 리스크의 구체적인 정도를 파악한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 8억 5천만원 ~ 9억 5천만원

이 범위 내에서, 현장 실사를 통해 파악된 정확한 현황, 예상되는 수리 비용, 명도 비용, 그리고 지상권 등 인수될 수 있는 권리의 정확한 가치 등을 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.