나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64087 [1] 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 4층401호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호외 8개호로서, (사용승인일 : 2018.08.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장임. 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지),?소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,?국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,?산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,?(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 고양지원 2025타경64087 (1)

1.2. 소재지: 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 4층401호

1.3. 용도: 공장 (일부 제2종근린생활시설 포함)

1.4. 감정가: 1,942,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 272.90㎡ (약 82.55평)

1.5. 2.건물면적: 485.67㎡ (약 146.91평)

1.6. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 관악신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호합니다.

2.2. 교통상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상황: 본건은 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태: 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2024년 8월 30일 접수, 6,000,000,000원)이 말소 기준 권리가 됩니다.

3.2. 인수되는권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (지상권은 없으며, 근저당, 압류 등은 말소됩니다.)

3.3. 등기부요약:

* 소유권: 주식회사 그룹에이치컴퍼니

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (6,000,000,000원)

* 압류: 파주세무서장

* 임의경매: 관악신용협동조합 (채권액 5,215,461,742원)

3.4. 임차인현황:

* 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성: 본건이 위치한 지역은 파주출판문화정보 국가산업단지의 일부로, 다양한 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 산업단지 내의 입지적 이점을 가집니다.

4.2. 주변시설: "한국영상자료원 영상도서관"이 인근에 위치해 있습니다.

4.3. 혐오시설유무: 일반적인 검색 및 지도 서비스를 통한 주변 시설 확인 결과, 본건 물건 자체 또는 인근에 명확한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 내 위치한 점을 감안하여 해당 지역의 전반적인 환경은 산업 활동에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설접근성: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 주로 업무 및 산업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역지정: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 향후 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다. (지정기간: 2025년 8월 26일까지. 해당 지정이 산업용 토지 거래에 미치는 영향은 추가 확인 필요)

6.2. 높은채무규모: 근저당권 설정액(60억원)이 감정가(19.42억원) 대비 매우 높아, 채무 부담이 상당함을 시사합니다. 이는 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 미상임대차관계: 임차인이 존재할 수 있으며, 이들의 보증금 및 차임이 미상이므로 낙찰 후 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 복합용도: 공부상 공장 용도이나, 일부 호실이 제2종근린생활시설로 사용되고 있어, 향후 건물 관리 및 용도 변경 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인)의 공장 건물입니다. 양호한 입지 조건과 차량 진출입 용이성 등을 갖추고 있으나, 토지거래허가구역 지정, 과도한 채무 규모, 미상 임대차 관계 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 산업단지 내에서의 사업 운영이나 투자 목적으로 고려할 수 있으나, 리스크 요인에 대한 철저한 사전 분석이 필수적입니다.

8. 투자포인트

8.1. 산업단지내입지: 파주출판문화정보 국가산업단지라는 지정된 산업 지역에 위치하여 관련 산업 활동에 유리합니다.

8.2. 신축건물: 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

8.3. 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 이용 및 건물 관리에 있어 일체성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 본건이 가진 리스크 요인(토지거래허가구역, 미상 임대차 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 19억 4,200만원이나, 경쟁 상황 및 시장 흐름에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 순수하게 물건 가치와 미래 수익성을 기반으로 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.