나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5137 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 212동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지, 단지내 상가, 소형공장, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상30층 건물 내 제20층 제2001호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(내부는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주민공동시설, 지하주차장, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 광평수 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 단지내 도로를 통하여 차량의 통행이 원활한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 체육공원(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제 한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구 )}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식 사3초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,도시개발구역<도시개발법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경5137 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 212동 20층2001호

용도: 아파트

감정가: 698,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건, 도시개발구역

1.2. 건물 정보

건물면적: 130.07㎡ (약 39.34평)

건물지분: 130.0652㎡ (약 39.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상30층 건물 내 제20층 제2001호

사용승인일: 2010년 09월 24일

1.3. 토지 정보

토지면적: 65.83㎡ (약 19.91평)

토지지분: 65.8331㎡ (약 19.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

감정평가서 요약 요향표 작성일: 2026년 07월 20일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 소형공장, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임. 본건은 외곽 공도에 접해 있으며, 단지내 도로를 통하여 차량의 통행이 원활한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 체육공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상 용도 (단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지).

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2011년 10월 12일 접수된 신한은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 지상권 개요는 공란임)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대사항 미상임.

* 임차인 정보가 확인되지 않아, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 별도로 확인해야 할 필요가 있으며, 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

3.4. 권리 분석 종합

본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다. 채권청구 총액은 752,626,209원으로 감정가 698,000,000원 보다 높습니다. 채권자 국민은행의 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 현황은 미상으로 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근 2026년 7월 실거래가 정보에 따르면,

* 2026년 7월 2일: 134.80㎡(약 40.8평) 16층 매매가 675,000,000원

* 2026년 7월 8일: 108.24㎡(약 32.7평) 21층 매매가 638,000,000원

* 2026년 7월 5일: 238.99㎡(약 72.3평) 2층 매매가 108,000,000원 (참고: 면적 대비 가격이 현저히 낮아 특이 거래로 판단됩니다.)

4.2. 아파트 시세 분석

본건은 전용면적 약 130.07㎡ (약 39.34평)으로, 최근 실거래가 중 134.80㎡ (약 40.8평) 매물의 16층 거래가 675,000,000원과 유사한 크기입니다. 본건은 20층으로 16층보다 높은 층수에 해당합니다. 감정가는 698,000,000원이며, 최근 유사 면적 실거래가 수준을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 위시티일산자이2단지

주소: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498

총 동수: 18동

총 세대수: 1,975세대

최고층: 30층

주차대수: 총 4,244대 (지하 자동 주차 4,244대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

전기차 충전기 (지하): 86대

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 인근 노선버스정류장 소재, 차량 진출입 용이.

* 교육: 양일초등학교 남동측 인근 위치. (식사2지구중학교, 식사3초등학교 등 상대/절대 보호구역 지정)

* 생활: 아파트 단지 내 상가, 주변 공원 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도): 일반적인 국내 개인 거래 시 큰 문제는 없으나, 특정 상황에서 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 환경적 리스크

* 데이터센터 건립 논란: 고양시 식사동 일대에서 대규모 데이터센터 건립 추진과 관련하여 주민들의 반발이 거세게 일고 있습니다. 해당 시설들은 주거 밀집 지역 및 학교와 인접해 있어 소음, 전자파, 열기, 화재 위험 등에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 본 건물의 직접적인 인접성은 아니나, 동일 동네(식사동)에서 발생 중인 이슈로 향후 지역 가치 및 주거 환경에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

* 기존 환경시설 이전 이슈: 식사지구 내 폐기물처리장, 레미콘 공장 등 환경기피시설 이전에 대한 주민 민원이 지속되고 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대사항 미상: 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떻게 되는지 정확한 확인이 필요합니다. 보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 양일초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하며, 도시개발구역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 단지: 위시티일산자이2단지는 대단지로 관리되고 있으며, 풍부한 커뮤니티 시설과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 생활이 용이합니다.

* 시세: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 위시티일산자이2단지 내 아파트로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리분석상 특별히 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능하나, 임차인 현황 미상에 대한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 인근 지역의 데이터센터 건립 추진과 관련된 환경 및 주거 환경 이슈를 잠재적 리스크로 인지할 필요가 있습니다. 이를 제외하면, 단지 내 우수한 시설과 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(134.80㎡)의 16층 매물이 675,000,000원에 거래되었고, 본건은 130.07㎡의 20층 아파트입니다. 본건의 감정가는 698,000,000원입니다.

임대사항 미상으로 인한 불확실성을 감안하고, 최신 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 670,000,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 바탕으로 한 것으로, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.