나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64128 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 "파주LCD일반산업단지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 산업단지, 중소형공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2019.12.03) 외벽 : 벽돌붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 완경사지이며, 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023.06.12 임차권등기명령(2023카임157), 임차권자 : 이성준, 임차보증금 : 165,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년 6월 20일 제44398호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 한국주택금융공사가 2026. 3. 16.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

고양지원 2025타경64128 (1)

소재지

경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 2층201호

용도

다세대주택

감정가

188,000,000원

토지면적

63. 64㎡ (약 19.25평)

토지지분

63. 64㎡ (약 19.25평)

건물면적

45. 03㎡ (약 13.62평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 "파주LCD일반산업단지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 산업단지, 중소형공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 사용승인일은 2019년 12월 3일입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감 등이며 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지이며, 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)에 속해 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변에 산업단지 및 공장이 혼재되어 있어, 일부 환경적 요인이 있을 수 있으나, 일반적으로 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설보호구역에 해당하여 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금1,020,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 강제경매 절차에 따라 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 소유권이전, 임차권, 가압류, 강제경매 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

부동산등기사항전부증명서상 말소 예정으로 기재된 권리 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황

* 김경희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-27

대항력: 없음

비고:

* 이성준

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-25

확정일자: 2022-01-10

배당신고일자: 2023-06-20

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있으나, 신청채권자인 한국주택금융공사가 2026년 3월 16일자로 제출한 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함)에 따라 경매 절차 진행 시 대항력이 소멸되는 것으로 판단됩니다.

* 정다운

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 본건은 파주LCD일반산업단지 인근에 위치하여, 해당 산업단지 종사자들의 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다세대주택과 중소형 공장이 혼재하는 지역 특성상, 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

* 다만, 지역 개발 제한 구역(군사시설보호구역 등)에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승에는 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 주변 편의시설: 인근 산업단지와 지역 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 상태: 2019년 사용승인된 건물로 신축급에 해당하여, 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매우 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 약 11억 8천 5백만원에 달하는 반면, 감정가는 1억 8천 8백만원으로, 채무액 대비 물건 가치 비율이 매우 높아 입찰 시 유의해야 합니다. 이는 경매 절차에서 높은 낙찰가율을 기대하기 어렵게 하는 요인이 될 수 있습니다.

* 지역적 특성: 산업단지 및 공장 지대와 인접하여 주거 환경에 대한 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 군사시설보호구역: 해당 지역이 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발이나 건축 등에서 군의 통제를 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 건물 자체의 노후화에 따른 리스크는 적습니다.

* 임차인 이성준 씨의 주택임차권은 신청채권자인 한국주택금융공사의 확약서 제출로 인해 사실상 대항력이 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 그러나, 감정가 대비 총 채무액이 과도하게 높아 물건의 가치 산정 및 향후 매각 과정에서의 불확실성이 존재합니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시장 상황에 맞는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 확약서 제출로 인해 해소되었습니다.

* 2019년 준공된 신축급 건물로서, 내부 수리 비용 등 추가적인 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 파주LCD일반산업단지 인근에 위치하여 관련 업종 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(약 45㎡)의 힐링타운 101동 및 105동 매물이 2025년 11월부터 2026년 3월 사이에 125,000,000원에서 137,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건은 102동 2층에 해당하며, 최근 매물 중 1층(137,000,000원)과 4층(125,000,000원 ~ 135,000,000원)의 거래가 있었습니다. 2층의 경우, 1층보다는 가치가 낮을 수 있으나 4층보다는 높을 가능성을 고려할 때, 현재 시세는 대략 130,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

최근 실거래가 수준과 본건의 입지, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 감정가(188,000,000원)는 현 시세보다 높아, 시세 이하의 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.