나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64131 [1] 경기도 파주시 파평면 덕천리 248-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 식현리 소재 '삼광고등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 의료기관, 농경지 등이 혼재하는 지방도주변 주택ㆍ상가혼용지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 248-1번지와 248-2 2필지가 일단지로 형성된 사다리형의 평지로서 주상복합 건물의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일단지를 형성하고 있는 2필지(248-1 및 248-2)의 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다가구주택 및 근린생활시설로 건물개황은 다음과 같습니다. 외벽: 드라이비트 마감 내벽: 공사 중단 창호: 공사 중단

이용상태

공사 중단된 상태로 미상입니다.

설비내역

공사 중단된 상태로 미상입니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

*본건 건물은 등기부상 '다가구주택 및 근린생활시설 255.06㎡'으로 등기 되어 있으나 실제 현황은 같은 내용의 건물신축이 중단된 상태이며 따라서 건축물대장에도 미등재된 상태입니다. *위 건물은 신축공사가 중단된 상태이기는 하나 골조공사, 석벽공사, 외벽공사, 등이 완료 된 점 등을 고려할 때 사회통념상 독립된 부동산으로 볼 수 있다고 판단되어 기성 공정율을 감안하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록1,2: 인접지 토지와 정확한 경계등은 별도의 측량요함
목록 3: 감정평가 당시 신축공사가 중단된 상태이며, 등기된 건물이기는 하나, 건축물대장에 미등재된 사용승인이 안 된 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64131 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 파주시 파평면 덕천리 248-1

* 용도: 근린주택 (주상복합 건물, 다가구주택 및 근린생활시설로 추정)

* 토지 면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

* 건물 면적: 265.56㎡ (약 80.32평)

* 감정가: 284,097,960원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 파주시 적성면 식현리 소재 '삼광고등학교' 남서측 근거리 (주소지는 파평면 덕천리이나, 인근 설명에 적성면 식현리가 언급됨)

* 주위: 단독주택, 근린생활시설, 의료기관, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 주택·상가 혼용지대

* 주위 환경: 보통

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정 보통

* 인접 도로: 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접함

2.3. 토지 이용 및 제한

* 형태: 248-1번지와 248-2번지 2필지가 일단지로 형성된 사다리형 평지

* 이용 상태: 주상복합 건물의 건부지로 이용 중

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)

* 군사기지 및 군사시설 기타(11미터 위임)

* 제한보호구역(전방지역:25km)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (말소기준권리는 을12, 근저당권, 2022-03-08)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등 미상입니다.

3.3. 등기부 요약 (토지)

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 1998-03-27, 공유자지분전부이전 (이경배)

* 갑9: 2022-03-08, 소유권이전 (주식회사대신도시개발)

* 을12: 2022-03-08, 근저당권 (파주중앙새마을금고, 103,200,000원) - 말소기준권리

* 을14: 2022-09-28, 근저당권 (파주중앙새마을금고, 360,000,000원) - 말소

* 갑13: 2023-10-17, 소유권이전 (오영숙) - 매매

* 을16: 2024-01-29, 근저당권 (주식회사참신유통, 90,000,000원) - 말소

* 갑15: 2025-09-05, 임의경매 (파주중앙새마을금고, 332,976,676원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 753,200,000원

3.4. 등기부 요약 (건물)

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 0001-01-01, 소유권보존 (오영숙)

* 을1: 2025-07-25, 근저당권 (파주중앙새마을금고, 103,200,000원) - 말소기준권리

* 을2: 2025-07-25, 근저당권 (파주중앙새마을금고, 360,000,000원) - 말소

* 갑4: 2025-09-05, 임의경매 (파주중앙새마을금고, 332,976,676원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 463,200,000원

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 목록1,2: 인접지 토지와 정확한 경계 등은 별도의 측량이 필요합니다.

* 목록 3: 감정평가 당시 신축 공사가 중단된 상태이며, 등기된 건물이나 건축물대장에 미등재된 사용승인이 안 된 건물입니다. (완성되지 않은 건물)

* 일괄매각 대상입니다.

4. 상권 분석

* 본건은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 주택·상가 혼용지대로, 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* '삼광고등학교' 인근에 위치하나, 주요 상업시설과의 거리는 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활 정보

* 주거 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장 이용에 따라 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 미완성 건물: 건축 공사가 중단된 상태로, 건축물대장에 미등재되어 있고 사용승인도 받지 않은 건물이므로 법적 사용 및 활용에 큰 제약이 있습니다. 건축을 완료하고 사용승인을 받는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 별도의 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 군사시설 관련 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역 외에 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 대한 제한이 따를 수 있습니다. (파주시 내 군사보호구역 규제 완화 움직임이 있으나, 해당 지역의 정확한 규제 내용은 확인 필요)

* 미등재 건물 위험: 건물등기부에는 등재되어 있으나 건축물대장에 미등재된 경우, 추후 건축물대장 신규 등록 절차가 필요하며, 이 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파평면 덕천리에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 토지는 계획관리지역 등으로 지정되어 있으며, 건물은 신축 공사 중단 상태로 등기만 되어 있고 건축물대장에는 미등재된 미완성 건물입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후에도 건물의 완성 및 사용승인까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 토지 경계의 불명확성과 군사시설 보호구역 관련 규제는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 주위 환경은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 수요에 맞는 개발이 이루어진다면 잠재적 가치는 있을 수 있으나, 현 상태로는 활용 가치가 매우 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 건축을 완료하고 합법적인 건물로 등록할 경우, 주택 및 근린생활시설 혼합 용도로 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 가치: 미완성 건물의 상태를 고려하더라도, 토지 자체의 가치 또한 투자 판단의 기준이 될 수 있습니다.

* 군사 규제 완화 가능성: 파주시 지역의 군사 규제 완화 움직임이 지속되고 있어, 향후 개발 관련 행정 절차가 수월해질 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건은 미완성 건물이라는 중대한 하자를 가지고 있어, 일반적인 시세 적용보다는 토지 가치와 건물 완성에 필요한 비용, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 284,097,960원

* 주변 유사 사례 분석:

* 파주시 파평면 덕천리 인근의 농가주택 매물은 토지 72평, 건물 25평에 7,500만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. (2013년 기준, 토지 이용 현황 및 건축 상태 등 차이 큼)

* 파주 지역의 단독주택 매물은 토지 면적, 건축 연면적, 신축 여부 등에 따라 3억 9천만원 ~ 4억 8천 5백만원 이상까지 분포하고 있습니다. (완성된 건물의 경우)

* 본 건과 같이 미완성 상태이거나 공사 중단된 건물의 직접적인 시세 정보는 파악하기 어렵습니다.

* 시세 분석 및 입찰가 제안:

* 본건의 경우, 건물의 완성 및 사용승인에 상당한 비용(최소 수억 원 이상 예상)과 시간이 소요될 것으로 보입니다. 또한, 군사보호구역 등 개발 제한 사항도 고려해야 합니다.

* 토지면적 261㎡(약 79평)의 계획관리지역 토지 가치를 먼저 산정하고, 미완성 건물의 잔존 가치와 위험 요소를 감안하여 평가해야 합니다.

* 주변의 완성된 주택 및 근린생활시설의 평당 거래가격을 참고하여 토지 가치를 추정하되, 미완성 건물로 인한 가치 하락폭을 크게 반영해야 합니다. 파주 지역 계획관리지역의 토지 시세는 위치 및 개발 가능성에 따라 다양하나, 대략 평당 50만원 ~ 100만원 이상으로 형성될 수 있습니다. (261㎡ / 0.3025 * 60만원 = 약 51,570만원) 하지만 미완성 건물과 규제 사항을 고려하면 이보다 훨씬 낮게 평가될 것입니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 토지 가치 대비 매우 낮게 책정될 가능성이 높습니다. 건물 완성 비용, 행정 절차 비용, 군사 규제 관련 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 200,000,000원

* 위 범위는 감정가 대비 약 49% ~ 70% 수준이며, 물건의 특성상 실제 입찰 시 더욱 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 특히, 건축물대장 미등재 및 사용승인 미필 건물은 낙찰 후에도 법적인 사용이 불가능할 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 심층적인 상담을 통해 건축 가능 여부, 완성 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 또한, 인접 토지와의 경계 측량 비용(수십만 원 ~ 백만 원 이상 예상) 및 군사시설 관련 추가 조사 비용 등도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.