나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73120 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-2 이안팰리스 103동 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 호원동 소재 『호암초등학교』 북동측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건 중 제6층 제601호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

오피스텔(욕실2, 현관, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 그 상태가 양호한 폭8m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73120 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-2 이안팰리스 103동 6층 601호

용도: 오피스텔

감정가: 298,000,000 원

토지면적: 33.87㎡ (약 10.25평)

건물면적: 71.28㎡ (약 21.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동에 소재하며, 『호암초등학교』 북동측 인근 공동주택 밀집 지역에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 인접 필지 및 도로와 접한 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 동측으로 폭 8m 내외의 양호한 도로와 접하고 있습니다.

지역지구: 제2종일반주거지역, 각종 교육환경 보호구역(유치원, 초등학교, 고등학교), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 21일자 포천세무서장의 압류 등기입니다.

등기부 현황:

* 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등기가 존재합니다.

* 을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 주택도시보증공사(김진선), 보증금: 296,000,000원, 전입일: 2021-10-13, 확정일: 2021-09-10)이 등기되어 있습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 이후 소유권 이전(2021-11-04), 다수의 압류(포천세무서, 연천군, 의정부세무서) 및 강제경매 개시 결정(채권자: 주택도시보증공사, 2025-09-05)이 등기되어 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-26. 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-02-25, 확정일자 2025-02-25. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(김 ): 보증금 296,000,000원, 전입일자 2021-10-13. 대항력 있음. 이 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

건물 개요: 이안팰리스는 2018년 7월 사용 승인된 집합건물로, 총 3개 동으로 구성되어 있으며 공동주택 및 오피스텔로 복합 사용되고 있습니다. 본 물건은 103동 6층 601호입니다.

주변 상권: 호원동 지역은 주거지대 중심의 상권을 형성하고 있으며, 인근에 학교 등 교육시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 오피스텔 자체 내 또는 인근 근린상가를 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 편리함이 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 대중교통 접근성이 양호한 편이며, 주요 도로망과의 연결성이 좋아 시내외 이동이 편리합니다.

교육시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 등 다수의 교육 시설이 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 296,000,000원의 주택도시보증공사(김 ) 임차인이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 만약 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 부족액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 현재 감정가가 298,000,000원임을 감안할 때, 인수되는 보증금의 규모가 상당하여 낙찰자의 실질적인 자금 부담이 클 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역 외에도 다수의 교육환경 보호구역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재하여, 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 내부 상태: 감정평가서에 따르면, 본 건의 이용 상황 및 내부 구조는 집합건축물대장 등을 기준으로 평가되었으며, 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 외부 관찰 위주로 진행되어 실제와 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동 소재 이안팰리스 오피스텔로, 감정가는 298,000,000원입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징은 매각으로 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인(보증금 296,000,000원)이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 현재의 채무를 그대로 승계하는 것과 같으므로, 명도 협상 및 추가 자금 마련에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수요: 호원동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 오피스텔에 대한 기본적인 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인수 조건 고려: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건은 낙찰자가 부담해야 할 총 금액을 산정하는 데 중요한 고려사항입니다. 현재 시세 대비 인수 보증금의 비중이 높으므로, 이를 면밀히 분석해야 합니다.

지역 발전 잠재력: 의정부시의 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등과 맞물려 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000 원

인수 보증금 (주택도시보증공사): 296,000,000 원

본 물건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 보증금이 감정가와 거의 유사한 수준입니다. 따라서 매수인의 실제 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 오피스텔 시세 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적대의 오피스텔 매매가는 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 파악됩니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려할 때, 예상 입찰가는 실질적인 총 매입 비용이 시장 가치를 넘지 않는 범위 내에서 결정되어야 합니다.

가장 보수적인 관점에서, (감정가 - 인수 보증금)을 기준으로 산정하면 약 2,000,000 원 (2백만원) 수준이 됩니다. 이는 사실상 인수되는 보증금 외에 추가적으로 법원에 납부하는 금액이 매우 적거나 없을 수 있음을 시사합니다.

매수인은 반드시 입찰 전 현장 방문을 통해 임차인과의 명도 가능성, 건물 상태, 그리고 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 재확인하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.