나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52027 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 180-2 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""용곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(7호선, 중곡역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브위기와지붕 3층 건물 내 2층 203호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52027 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 명세

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 180-2, 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 63,700만원

토지 면적: 91.14㎡ (약 27.57평)

토지 지분: 91.14㎡ (약 27.57평)

건물 면적: 104.81㎡ (약 31.70평)

건물 지분: 104.81㎡ (약 31.70평)

1.3. 감정 평가 요약

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 용곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 교통상황은 차량 출입 가능하며 버스정류장 및 지하철 7호선 중곡역이 근거리에 있어 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사스라브 위기와지붕 3층 건물 내 2층 203호로 연립주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 용곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 7호선 중곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권 이전 기록과 다수의 근저당 및 압류가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(180,000,000원)이며, 이에 따라 을구의 근저당권 2건과 갑구의 임의경매 및 압류 2건은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 600,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

본건에는 총 2명의 임차인이 있으며, 두 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 성옥순

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자: 2018-09-27

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-09-27

확정일자: 2023-06-29

배당신고일자: 2025-11-20

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히 성옥순 임차인의 경우 보증금 정보가 미상이므로 더욱 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요: 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 중곡동 일대의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 4일 거래된 150-32번지 (한성빌)의 전용면적 118.89㎡(약 35.96평) 주택이 68,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,904만원/평입니다.

본건의 감정가는 63,700만원이며, 면적은 104.81㎡(약 31.70평)입니다. 감정가를 기준으로 평당가는 약 2,009만원/평으로, 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 거래된 주택은 건축 연도가 2004년으로 본건(1985년 준공)보다 신축입니다.

4.2. 주변 임대 시세

제공된 JSON 데이터에 임대 관련 상세 정보가 없어 분석이 어렵습니다.

4.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

서울특별시 광진구 중곡동 180-2번지 일대는 주거 지역과 근린생활시설, 학교(용곡초등학교, 중곡중학교 등)가 인접하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 현장 조사 및 관련 자료 분석 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 경사스라브 위기와지붕의 3층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 섀시 창호로 시공되었습니다. 내부는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 연혁

건축물대장상 사용승인일은 1985년 5월 7일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 특히 성옥순 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태로 대항력이 있어, 낙찰 후 보증금 전액을 인수하거나 배당 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 한국토지주택공사(LH) 임차인의 경우에도 대항력이 있어, 배당 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우 차액분을 낙찰자가 부담해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 기타 법규 및 규제

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등의 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 연립주택으로, 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 감정가는 63,700만원으로 책정되었으며, 주변 신축 연립/다세대 주택의 매매 사례와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 한 임차인의 보증금 정보가 미상이므로 인수 부담 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리관계 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 광진구라는 입지 조건

* 연립주택으로 안정적인 주거 형태

* 주변 시세 대비 감정가 수준 적정성 검토 가능

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력 (지역 개발 가능성 고려)

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 고지되었으나, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상의 성옥순)의 존재로 인한 위험을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 62,000만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 97.3% 수준이며, 보증금 미상 임차인으로 인한 위험을 어느 정도 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.