나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52022 [1] 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근 은 다세대주택 등의 소규모 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지 대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 서측 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하고 인 근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, - 사용승인일: 2019년 2월 14일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택 (단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025 -1058호) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52022 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 4층401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

건축물 관련 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

- 사용승인일: 2019년 2월 14일

- 총 건물 연면적: 630.9㎡ (6층)

- 총 토지 면적 (대지권): 325.2㎡ (2필지)

- 세대수: 18세대

- 세대별 토지 지분: 약 18.06㎡

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 서측 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

단지 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 10일 접수된 주식회사장수산업의 근저당권(212,180,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 김 의 주택임차권이 있습니다.

* 임차인 김 는 2019년 10월 22일 전입, 2019년 10월 31일 확정받았으며, 보증금은 230,000,000원입니다.

* 물건명세서에 따르면, 임차인 김 의 보증금은 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-22

* 확정일자: 2019-10-31

* 대항력: 있음

권리분석 특이사항: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 230,000,000원 인수 가능성은 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. (주의: "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 물건명세서의 "잔액 인수" 조항이 우선적으로 고려되어야 합니다.)

4. 상권분석

본건은 서울특별시 강동구 암사동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 8호선 암사역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 건물은 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 8호선 암사역과 인접하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 도시형생활주택으로, 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

설비: 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 등 생활에 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 김 의 보증금 230,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 상승 요인이 됩니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,060,180,000원으로 매우 높아, 경매 절차에서 낙찰가가 발생하더라도 모든 채권자가 변제받기 어려운 상황입니다.

토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축의 역세권 도시형생활주택으로 입지적 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 커 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금 전액 인수 시, 실질적인 취득 총액은 감정가격을 훨씬 상회할 수 있으므로, 이를 반드시 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

현재 등기부상 권리관계와 임차인 현황을 고려할 때, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공된 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 8호선 암사역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

도시형생활주택: 1-2인 가구 실수요자에게 인기가 많을 수 있는 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 인근 유사 면적(29.97㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 308,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건의 감정가는 315,000,000원이며, 건물 연식(2019년)이 유사 거래 사례(2013년)보다 신축임을 감안할 때 감정가격이 적정 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 230,000,000원 인수 여부입니다.

* 물건명세서 상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 조항에 따라, 임차인이 배당받는 금액을 제외한 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 이 경우, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 입찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다.

* 먼저, 말소기준권리인 212,180,000원의 근저당이 배당받고 남은 금액이 임차인에게 배당됩니다.

* 만약 입찰가가 212,180,000원 이하일 경우, 임차인은 배당받는 금액이 없어 인수 보증금 전액(230,000,000원)을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 이때, 총 취득 비용은 입찰가 + 230,000,000원이 됩니다. 시장가치(약 300,000,000원)를 고려하여 총 취득 비용을 300,000,000원으로 맞추기 위한 입찰가는 약 70,000,000원이 됩니다.

* 만약 입찰가가 212,180,000원을 초과할 경우, 총 취득 비용은 입찰가 + (230,000,000 - (입찰가 - 212,180,000)) = 442,180,000원이 됩니다. 이는 시장 가치를 훨씬 초과하므로 비합리적입니다.

* 따라서, 본 건의 총 취득 비용을 시장 가치 수준으로 맞추기 위한 보수적인 입찰가 범위는 약 70,000,000원입니다.

* 제안 입찰가: 70,000,000원

* 이 경우 예상 총 취득 비용: 약 300,000,000원 (입찰가 70,000,000원 + 인수 보증금 230,000,000원)

* 주의사항: 위 입찰가는 매우 보수적인 계산에 따른 것이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 낙찰 가능성이 낮을 수 있습니다. 또한, 임차인 보증금 인수분을 고려한 총 취득 비용이 시장 가치 수준으로 형성되므로, 낙찰 후 추가적인 명도 협상 및 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 만약 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 임차인 보증금이 전액 배당으로 소멸됨을 확정하는 것이라면, 시장 가치를 고려한 입찰가(약 270,000,000원 ~ 290,000,000원)로 상향 검토할 수 있으나, 물건명세서의 인수 조항을 우선적으로 고려해야 합니다.

주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 해당 지역에 대한 직접적인 확인 및 관련 기관 조사를 통해 혐오시설 등 잠재적 가치 하락 요인을 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.