나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경376 [1] 서울특별시 광진구 구의동 253-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(1)~(4)는 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 가장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 자루형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로에 접함. 기호(2) : 본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로에 접함. 기호(3) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 기호(4) : 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 공원(2015-10-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콩크리트조 평옥개평가건 1층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 및 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(다) 알.씨조 및 조적조 평슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(라) 연와조 평옥개 2층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 점포로 이용중임. 기호(나) : 점포 및 사무실로 이용중임. 기호(다) : 다가구용 단독주택으로 이용중임. 기호(라) : 주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(나) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(다) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음. 기호(라) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재함.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6, 기호(라) 구의동 254-75 건물면적은 일반건축물대장상 면적으로 표시하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 3) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6 건물은 위반건축물로 등재되었는바, 이행강제금 부과여부 등 별도로 확인하시어 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
일반건축물대장상 위반건축물(주택관리과-20536, 2023.09.14.) 1층 65㎡ 조립식 패널조(근린생활시설) 위반으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경376 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 253-6

신주소: 서울특별시 광진구 광나루로 498 (구의동)

용도: 제1종근린생활시설 (점포)

감정가: 2,885,275,300원

토지면적: 192.70㎡ (약 58.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.23㎡ (약 27.9평)

건물 제시외면적: 65.00㎡ (약 19.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍 (홍선화)

준공일: 1969년 7월 20일

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 위반건축물 (1층 65㎡ 조립식패널조 근린생활시설) 등재되어 있음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

본건은 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로상태

본건 토지는 북측 약 30미터, 동측 약 25미터, 동측 약 4미터, 남측 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉, 접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

기호(2) 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(200m), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

기호(3) 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

기호(4) 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 차량으로 단시간 내 이동 가능한 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매개시 정보

본 건은 서울동부지방법원의 부동산강제경매 사건으로, 2025타경376호로 진행 중입니다. 경매개시결정일은 2025년 8월 28일이며, 채권자는 홍선화입니다.

권리관계

말소기준권리는 2023년 4월 12일 접수된 윤선미 외 4명의 가압류(346,630,000원)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김 (스마트교복)

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업자등록일): 2025년 11월 20일

확정일자: 2025년 11월 20일

배당신고일자: 2025년 11월 17일

대항력: 없음

* 임차인: 오 (이태리가구)

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업자등록일): 2005년 6월 27일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 9월 30일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자가 없습니다. 그러나 본 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 346,630,000원

건물 등기부 채권 총액: 346,630,000원

1.3. 상권분석

주변 환경 및 업종

본 물건은 건국대학교 사범대학 부속중학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민 및 학생들을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

이용 현황

토지는 상업용 건부지 및 단독주택 건부지로 이용 중이며, 건물은 점포, 사무실, 다가구용 단독주택, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 이는 다양한 용도로의 활용 가능성을 시사합니다.

접근성

다양한 폭의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 인근 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

인근 노선버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 우수합니다.

편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

건국대학교 사범대학 부속중학교가 인근에 있으며, 일부 토지(기호 4)는 교육환경보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 교육 관련 시설 입점 시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물 문제

본 건 건물 중 1층 65㎡의 조립식 패널조 근린생활시설이 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (주택관리과-20536, 2023.09.14.). 이로 인해 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 낙찰자는 관련 내용을 별도로 확인하고 이에 대한 부담을 인지해야 합니다.

대항력 있는 임차인

오 (이태리가구) 임차인은 대항력은 보유하고 있으나 확정일자를 받지 않았습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있지만, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역

본 물건지 일부는 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31). 낙찰 후 소유권 이전 등기 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

건축 규제

본 물건지는 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당하며, 건축선 관련 사항은 별도로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 광진구 구의동의 우수한 입지에 위치하며, 복합적인 용도로 활용 가능한 근린생활시설 및 주택입니다. 대학가와 주거 지역이 인접해 있어 상업적 잠재력이 높으며, 다수의 도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

그러나 1층에 위반건축물이 존재하고, 대항력 있는 임차인이 있어 낙찰 후 추가적인 비용 발생 및 법적 문제가 야기될 수 있다는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 특히 위반건축물 관련 이행강제금 및 임차인의 보증금 인수 여부는 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

일괄매각 대상이며 제시외 건물까지 포함되므로, 해당 부분에 대한 가치 평가 및 활용 방안을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구 및 주거 지역 인접으로 인한 높은 배후 수요.

* 다양한 용도로의 복합 개발 및 활용 가능성.

* 제시외 건물 포함으로 인한 추가적인 공간 활용 가능성.

* 지역주택조합 설립 이력이 있어 향후 재개발 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,885,275,300원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물에 대한 이행강제금 부담, 대항력 있는 임차인(오 ) 관련 잠재적 인수 가능성(현재는 0원으로 예상되나 확인 필요), 토지거래허가구역 지정 및 기타 건축 규제 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 그러나 위반건축물 및 임차인 관련 리스크에 대한 명확한 파악 없이는 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가 추이, 그리고 위반건축물에 대한 전문가의 현장 실사 및 법률 자문이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.