나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52037 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 9층909호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 송파초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 용빌딩, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 석촌역(지하철 8,9호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건물내 9층 909호로 외벽:석재붙임 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택임. (복층구조임)

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터, 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52037 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 9층909호

용도: 다세대주택 (건축물표제부상 업무시설, 다세대주택 혼재)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 9층 909호

사용승인일: 2021.07.30

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.113㎡ (약 1.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

건물지분: 19.7㎡ (약 5.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 평가 정보

감정가: 443,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 송파초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무용 빌딩, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하고 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 석촌역(지하철 8,9호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지 형상: 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터, 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고 높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 주식회사두루드림대부의 가압류 (갑7, 2024-02-20 접수)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑8, 갑9, 갑12, 갑13(강제경매), 갑14(압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

을1 주택임차권 (채권자: 한지수, 임차금액: 350,000,000원, 전입일자: 2022-06-03, 확정일자: 2022-05-09)은 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됨.

3.4. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사 (실 임차인: 한지수)

보증금: 350,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2022-06-03

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-06-26

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 '인수' 문구로 인해 주의가 필요함.

3.5. 등기부채권 총액 (참고)

5,582,080,894원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 송파동은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 복합 지역임.

석촌역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구 및 상업 활동이 활발한 편임.

4.2. 업종 분포

주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 다양한 업종의 사업체 운영이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교통

석촌역(지하철 8,9호선)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

인근 버스 정류장을 통한 시내버스 이용 또한 용이함.

5.2. 교육

송파초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을1 주택임차권의 채무자인 한지수씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 350,000,000원의 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함. 이는 예상치 못한 추가적인 매수 비용 발생으로 이어질 수 있음.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지거래 계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 내에 있어, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지의 경우 허가를 받아야 함. 건축물 최고 높이 지정 구간도 존재하므로 건축 관련 확인이 필요함.

6.3. 법원 정보 상충 가능성

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '을1 말소: 인수'로 표기된 점은 실제 배당 시 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있음을 시사함. 이 부분은 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 역세권이라는 우수한 입지를 갖추고 있으며, 송파초등학교 인근으로 생활 편의성이 뛰어남. 신축 건물이라는 점도 긍정적 요인임.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 송파구 핵심 입지

송파대로 인근에 위치하여 잠재적 가치가 높음.

8.2. 교통의 편리성

석촌역(8,9호선) 도보 이용 가능으로 출퇴근 및 이동이 용이함.

8.3. 주변 개발 가능성

준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적(전용면적 약 22.42㎡ ~ 26.97㎡)의 다세대주택 매매가는 355,000,000원 ~ 365,000,000원 수준에서 거래되었음 (2026년 7월 기준).

본건의 전용면적은 19.70㎡ (약 5.96평)으로, 이를 기준으로 시세 환산 시 약 270,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 추정됨.

본건 건물(2020년 사용승인)은 최근 매매된 건물들(2017-2018년 사용승인)보다 신축성이 있어 시세는 유사하거나 다소 높을 수 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 시세 범위를 고려하고, 낙찰가율(통상 감정가의 70~80%) 적용 시 2.1억 ~ 3.0억 원 수준의 입찰가를 고려할 수 있음.

그러나 '대항력 있는 임차인(한지수, 보증금 350,000,000원)'이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 크므로, 총 매수 비용은 입찰가 외에 임차인 보증금 인수분을 추가로 고려해야 함.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '을1 말소: 인수' 표기는 불확실성을 내포함.

본건의 총 매수 비용은 입찰가 + (350,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 될 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 입찰가가 임차인 보증금 인수 가능 금액을 고려해야 하므로, 시세 범위의 상단 또는 그 이상을 고려해야 할 수 있음.

제시된 정보를 바탕으로, 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 보수적으로 산정할 때, 입찰가는 300,000,000원 내외를 제안합니다.

단, 본 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 것으로, 실제 총 매수 비용은 350,000,000원의 보증금 인수 가능성을 반드시 감안하여 최종 결정해야 합니다. 해당 보증금 전액이 인수될 경우, 총 매수 비용은 크게 증가하므로 신중한 판단이 요구됩니다.

9.3. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 분석 결과, 본건 인근에 부동산 투자에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.