나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52025 [1] 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(천호역-5,8호선, 강동역-5호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상17층 건내 제지1층 제비102호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 내부 공사중 등 창호: 샷시창호 마감 등

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(기준시점 현재 공실)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52025 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 453-5, 로데오팰리스 지1층비102호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 870,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고양축산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

토지지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물면적: 97.13㎡ (약 29.38평)

건물지분: 97.13㎡ (약 29.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 및 상업 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 5, 8호선 천호역과 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 말소기준권리인 고양축산업협동조합의 근저당(2023-08-21)을 포함하여 을2, 을4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등기부상의 모든 권리(근저당, 공동담보, 가압류, 압류)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없음을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에 대한 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 혼합지

본 물건이 소재한 천호동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 인근의 아파트 및 오피스텔 거주민을 대상으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

천호3동주민센터가 인근에 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5, 8호선 천호역과 5호선 강동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건축물 정보

건축물대장상 본 건물은 2022년 3월 30일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층, 지상 17층 건물입니다. 본건은 지하 1층 비102호에 해당합니다. 건물 내외부의 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 다음과 같은 다양한 도시계획 및 개발 관련 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 일반상업지역

* 접도구역: 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 각종 제한구역: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역

* 개발관련: 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구), 과밀억제권역

* 기타: 공장설립승인지역/제한지역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

특히, 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있으나, 개발 계획 및 진행 상황에 따른 변동 가능성도 존재합니다. 또한, 외국인 등에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 유의가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 근린상가입니다. 현재 공실 상태이나, 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점, 그리고 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있다는 점은 긍정적인 요인으로 평가됩니다. 권리관계가 모두 소멸되는 깔끔한 물건이라는 점에서 안정적인 투자를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 현재 공실 상태는 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지 (천호역, 강동역 인접)

* 주변 인프라가 잘 갖춰진 주거 및 상업 혼합지

* 신축급 건물 (2022년 사용승인)

* 권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담 없음

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 개발 가치 잠재력

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 870,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가 및 현재 시장 상황, 물건의 잠재 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 본건은 인수되는 보증금이 없고 권리 소멸이 확실하므로, 감정가를 기준으로 향후 시세 상승 가능성과 공실 리스크 등을 반영하여 신중하게 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.