나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경406 [1] 서울특별시 송파구 방이동 51-2 11층5호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이초등학교""북서측 인근에 위치(백제고분로
501)하며 부근은 오피스텔, 사무실, 상가 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 한성백제역이 소재하여
제반 교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물(사용승인일:1991.09.11)중 제11층 제5호로서,
외벽: 화강석 붙임, 강화유리마감
내벽: 벽지 및 타일마감
바닥: 비닐장판지마감
창호: 알루미늄새시 이중유리창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전설비,
승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 정방형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 백제고분로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

51-2,51-3 : 도시지역, 일반상업지역,지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구),도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한
법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>대공방어협조구역<군사기지및군사시설보호법>,
비행안전제2구역<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립
제한지역<수도법>임.

51-6,51-7 : 도시지역, 일반상업지역,지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구),도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한
법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>대공방어협조구역<군사기지및군사시설보호법>,
비행안전제2구역<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립
제한지역<수도법>,건축선<3m건축선지정구역(세부사항은건축과문의)>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경406 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 51-2 11층5호

건물명: (정보 없음)

구분: 오피스텔

토지면적: 6.31㎡ (약 1.91평)

토지 지분: 6.31㎡ (약 1.91평)

건물면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

건물 지분: 33.14㎡ (약 10.03평)

감정가: 182,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 청호오피스텔관리단

건축년도: 1991년 9월 11일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제5호

이용상태: 오피스텔로 이용중

주요설비: 공동위생, 중앙공급식 냉·난방, 화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기 등

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이초등학교" 북서측 인근 (백제고분로 501)

주변 환경: 오피스텔, 사무실, 상가 등이 소재하는 노선상가지대로, 전반적인 환경은 보통 수준임.

교통: 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 한성백제역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2012년 12월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (60,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'으로 기재된 권리가 있다면 인수될 수 있으나, 해당 물건에는 지상권에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않음.

채무 총액: 등기부상 채무 총액은 60,000,000원 (근저당) + 9,058,013원 (강제경매) = 69,058,013원임.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨 (0원). 임대차 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 방이동 일대는 지하철역 및 주요 도로변을 따라 오피스텔, 상가, 사무실 등이 밀집된 상업지대로 형성되어 있음.

안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역임.

1.4. 생활정보

교육시설: 방이초등학교 인근에 위치

교통시설: 지하철 5호선 한성백제역 및 다수 시내버스 노선 이용 가능

편의시설: 주변 상업시설 이용 편리.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1991년 사용승인된 건물로, 약 35년 경과됨. 향후 시설 유지보수 및 관리비 발생 가능성 있음.

토지 이용 계획 및 제한:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (잠실광역중심제1지구)에 해당하여 개발 가능성은 있으나, 일부 토지에 건축선 지정 등 제한 사항 존재.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 가능성 있음.

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상이며, 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 문제 소지 있음. 다만, 인수 보증금은 0원으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호함.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 외 다른 권리 언급이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요함.

최근 실거래가 대비 감정가가 소폭 높게 책정된 것으로 보이나, 입지 조건을 고려할 때 투자 가치는 있다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

송파구 방이동 역세권 핵심 입지: 지하철 5호선 한성백제역 인근으로 교통 편리.

안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔, 사무실, 상가 밀집 지역으로 배후 수요 풍부.

향후 개발 가능성: 지구단위계획구역 내 위치하여 지역 개발 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 33.74㎡ (13층) 매매가: 2025년 5월, 165,000,000원

* 51㎡ (10층, 11층) 매매가: 2023년 11월 250,000,000원, 2025년 6월 265,000,000원

건물면적 33.14㎡ (약 10.03평)의 본건 감정가는 182,000,000원임.

가장 유사한 면적(33.74㎡)의 최근 매매가는 165,000,000원이지만, 감정가는 이보다 높게 책정됨.

인근 유사 면적 오피스텔의 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 185,000,000원 (감정가 및 최근 시세 반영)

본 가격대는 입찰자의 전략 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.