나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11974 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 지하철 2, 5호선 "영등포시장역" 동측 인근 (영등포동2가 29-76)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장과 지하철 2, 5호선 영등포시장역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평스라브지붕, 지하1층, 지상8층(사용승인 2021년 02월 18일) 내 제2층 제203호로 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터 상당의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울 시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11974 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제2층 제203호

용도: 오피스텔

건축물 정보: 철근콘크리트조, 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 8층 (사용승인 2021년 02월 18일)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.19㎡ (약 2.18평)

건물면적 (전용면적): 19.69㎡ (약 5.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 264,000,000원

진행 상황: 본 건은 감정가 264,000,000원으로 2026년 4월 28일 1차, 2026년 6월 10일 2차 기일 입찰이 유찰되었으며, 2026년 7월 28일 최저 입찰가 168,960,000원 (감정가 64%)으로 3차 기일 입찰이 진행될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 지하철 2, 5호선 "영등포시장역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 주로 소재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2, 5호선 영등포시장역이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 지하철 2, 5호선 영등포시장역 인근

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리(갑5: 강제경매, 채권자: 주택도시보증공사)보다 후순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 을3: 주택임차권 (윤다영, 보증금 230,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 230,000,000원) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 230,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤다영)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-30

* 배당신고일자: 2024-11-04

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 본 매각 절차에서는 임차인의 보증금 230,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 영등포동2가 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 대형마트 및 백화점: 신세계백화점 타임스퀘어점, 롯데백화점 영등포점, 롯데마트 맥스 영등포점 등 인접

* 마트: 진로식자재마트, 영등포농협 하나로마트 영등포시장역점 등 다수 소재

* 상업 지역: 영등포시장역 주변으로 활발한 상권 형성

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 영등포시장역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑: 백화점, 마트, 각종 편의시설이 인접하여 생활 편리성이 높음.

* 교육: 서울영중초등학교(A 등급, 상위 47%), 영원중학교(C 등급, 상위 80%), 영등포여고(C 등급, 상위 81%) 등 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 및 명도 관련

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 되어 있으며, 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 청구권 포기를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 도시 침수 위험

영등포구 일대, 특히 도림천 인근 지역은 집중호우 시 침수 위험에 대한 주의보가 발령된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 잠재적 환경 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 소형 면적 대비 높은 감정가

본 건의 전용면적은 19.69㎡(약 5.96평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다. 유사 지역의 유사 면적 또는 약간 더 큰 오피스텔 시세가 1억 2천만 원에서 2억 5천만 원대에 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가 2억 6천 4백만 원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치하며 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 우수합니다. 건물 연식도 신축에 가깝고, 등기부상 권리 관계도 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 소형 면적 대비 높은 감정가와 임차인 관련 조건부 매각 사항, 그리고 잠재적인 도시 침수 위험은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2, 5호선 영등포시장역 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 백화점, 대형마트, 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 매우 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용 승인으로 비교적 신축에 해당하여 시설 노후도가 적습니다.

* 경매 최저가 접근 가능성: 연이은 유찰로 인해 3차 기일에는 감정가 대비 약 36% 낮은 금액으로 입찰 참여가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 2억 6천 4백만 원 대비 3차 기일 최저 입찰가 1억 6천 8백 9십 6만 원으로 진행 예정입니다.

주변 유사 면적 또는 조금 더 넓은 오피스텔들의 실거래가가 1억 2천만 원에서 2억 5천만 원대임을 고려할 때, 본 건의 소형 면적(약 5.96평)과 비교해 볼 때 현재 최저 입찰가도 시세 대비 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 사이를 권장합니다. 이는 주변 시세, 소형 면적의 한계, 그리고 잠재적 리스크(침수 등)를 종합적으로 고려한 금액입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태와 주변 시세를 재확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.