나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11928 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월5동주민센터' 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건물내 제6층 제604호로서, (사용승인 : 2022.08.04.) - 외벽 : 석재붙임마감등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 대체로 세장형의 토지로서 현황 '업무시설(오피스텔,다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소))' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 40미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구), 수평표면구역, 상대보호구역(2021-12-14), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 정영준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11928 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제6층 제604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

* 토지지분: 10.37㎡ (약 3.14평)

* 건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월5동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11928) 입니다.

* 총 등기부채권액: 302,000,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-03

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담이 없습니다.

* 임차인: 정 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 302,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-13

* 확정일자: 2023-10-23

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 존재하나, 말소 예정이며, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인 정 관련 매각 조건에 따라, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않습니다. 즉, 인수되는 유료 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약 (주요 권리):

* 갑2 (2023-11-13): 소유권이전 (김대성)

* 을3 (2025-02-28): 주택임차권 (정영준, 302,000,000원) - 말소 예정

* 갑3 (2025-09-08): 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

* 입지: 서울특별시 양천구 신월동의 오피스텔 및 주거, 근린생활시설이 복합적으로 혼재된 지역에 위치합니다.

* 건물: 2022년 8월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 6층에 해당하며, 비교적 신축에 속합니다.

* 이용상태: 공부상 용도는 오피스텔이며, 현재 폐문부재로 내부 확인은 불가합니다.

* 주변 개발: 별도의 대규모 개발 정보는 파악되지 않으나, 일반적인 도시지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 인접해 있어 기본적인 주거 생활이 가능하며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: '신월5동주민센터'가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에서 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정 관련 조건: 본건 매각은 임차인 정 의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 매수인은 이 조건을 명확히 인지하고 준수해야 합니다.

* 폐문부재: 내부 확인이 불가능하여 건물 상태, 설비 정상 작동 여부 등을 사전에 파악하기 어렵습니다. 이는 추후 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 지정기간)으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 잔금 납부 및 소유권 이전 시, 관련 허가를 취득해야 할 수 있습니다. (현재 지정 기간이 본 보고서 작성 시점보다 미래이므로, 경매 일정에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.)

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조이며, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 기계식 주차장 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로 정상 작동 여부는 불확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 오피스텔로, 신축급 건물 상태와 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나, 매각 조건에 따라 낙찰자가 임차인 정 의 보증금 반환 채무를 인수하지 않는 점은 큰 장점입니다. 그러나 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 가치 및 상품성이 우수합니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 매각 조건에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 인근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 7월: 27.81㎡, 29,900만원

* 2025년 6월: 29.77㎡, 31,700만원

* 2024년 11월: 27.81㎡, 31,900만원

* 본건 면적(27.81㎡)의 최근 거래가를 기준으로 산술 평균하면 약 30,900만원입니다.

* 감정가는 306,000,000원으로, 최근 시장가와 유사한 수준입니다.

* 본 건은 임차인 관련 인수 부담이 없는 조건으로 매각되지만, 내부 확인 불가 및 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 위험 요소를 고려하여 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 306,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 보수적으로 310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.