나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11934 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-179 동광아트빌 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하:1층/지상:4층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2002.06.29) 외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등으로 되어있습니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 이용중입니다.

설비내역

기몬적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11934 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-179 동광아트빌 제1층 제101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 304,000,000원

* 토지면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

* 건물면적: 70.59㎡ (약 21.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2002년 6월 29일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 6월 11일자 김순임 근저당권 (을18).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예상):

* 을18 근저당권 (김순임, 2021.06.11) - 말소기준

* 을19 근저당권 (라근창, 2021.07.13)

* 을20 주택임차권 (박효비, 2023.05.31)

* 갑22 압류 (국민건강보험공단, 2021.07.06)

* 갑23 가압류 (이동철, 2021.11.24)

* 갑25 압류 (경산세무서장, 2022.02.18)

* 갑27 가압류 (주식회사성광에너텍, 2022.07.01)

* 갑28 가압류 (이종업, 2022.07.26)

* 갑29 압류 (강서구, 2023.04.13)

* 갑31 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.09.08) - 본건 경매 개시 결정.

* 모든 권리는 말소기준권리보다 늦거나 동일하며, 강제경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) / 박

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 16일

* 확정일자: 2021년 2월 25일

* 배당신고일자: 2023년 5월 31일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축 연도가 다양하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡ 다세대주택은 21,600만원에 거래되었습니다 (약 1081만원/㎡).

* 2026년 7월 2일 거래된 37.44㎡ 다세대주택은 15,000만원에 거래되었습니다 (약 401만원/㎡).

* 2026년 7월 1일 거래된 37.56㎡ 다세대주택은 16,000만원에 거래되었습니다 (약 426만원/㎡).

* 본건의 건물면적은 70.59㎡ (약 21.36평)으로, 최근 거래 사례 중 유사한 면적의 물건은 없습니다.

* 면적 37.44㎡ 및 37.56㎡ 사례의 평균 시세(약 413만원/㎡)를 본건 건물 면적 70.59㎡에 적용 시 약 29,173만원으로, 감정가 30,400만원과 유사한 수준입니다.

* 19.98㎡ 사례의 높은 평당가(약 1081만원/㎡)는 물건의 특성이나 거래 방식에 따른 차이일 수 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 개발 계획:

* 본건 소재지인 강서구 화곡동 국회대로 일대는 2026년 2월 25일 '도심 공공주택 복합사업' 예정지구로 지정되어 약 5,973세대의 대규모 주택 공급이 계획되어 있습니다.

* 이는 현재까지 발표된 도심 공공주택 복합사업 후보지 중 최대 규모로, 지역 거점 육성을 목표로 하는 복합개발 모델로 추진됩니다.

* 이 사업은 '2040년 강서구 지역균형발전종합계획'과 연계되어 원도심 정비를 가속화하고 마곡지구 등 신도심과의 격차를 줄이는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

* 교육시설: 서울화곡초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 생활편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활이 편리한 지역입니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. [cite: search result 4]

* 다만, 본건 소재지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지) 등으로 지정되어 있어 공항 소음 등 관련 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(HUG)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 장점이 있으나, HUG가 경매 과정에서 전액 배당받지 못할 경우 추후 재산권 행사 등에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축 연도: 2002년 건축물로 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지) 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 건축 행위 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지입니다.

* 감정가 304,000,000원은 주변 시세 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 큰 장점으로 작용합니다.

* 다만, 공항 관련 보호구역 지정, 건축 연도, 다수 채권자 존재 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 화곡초등학교 및 각종 생활 편의시설이 근접해 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 임차보증금이 없습니다.

* 시세 대비 적정 감정가: 감정가가 주변 실거래가 수준과 유사하여 시세 차익 또는 안정적인 시세 유지 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 대규모 도심 공공주택 복합사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 304,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 거래 사례는 부족하나, 면적 37.44㎡ 및 37.56㎡ 사례의 평균 평당가(약 413만원/㎡)를 적용 시, 70.59㎡의 적정 시가는 약 29,173만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 304,000,000원으로, 시장 조사된 시세 범위 내에 있으며, HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 본건은 강제경매로 채권 총액 440,317,160원에 비해 감정가가 낮으므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제안 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

* 최저 입찰가보다 10% 이상 높게 입찰하여 낙찰 가능성을 높이는 전략을 고려할 수 있습니다.

* HUG 조건부 매각으로 인한 인수 부담이 없음을 고려하여 공격적인 입찰도 가능하나, 주변 경쟁 물건 및 실제 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.