나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11893 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 주상복합 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 까치산역(지하철 2,5호선) 및
버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제10층 제1004호로서,
(사용승인일 : 2021-03-24)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 기계식
주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 938-7 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
화곡동 938-8 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11893 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제10층 제1004호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 토지지분: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 건물지분: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 03월 24일

* 건물 층수: 13층 중 10층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 주상복합 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2, 5호선인 까치산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통입니다.

* 도로상태

본 건은 물건지 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 04월 02일에 접수된 부산지방법원의 가압류(2024카단102008)입니다.

* 주요 권리 분석

본 경매 물건은 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 채권 총액은 286,000,000원입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 해당 보증금(266,000,000원)은 배당을 통해 정리될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 이기준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-23

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사(최영철)

보증금: 266,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-11

확정일자: 2021-05-26

배당신고일자: 2023-06-16

대항력: 없음

비고:

* 권리분석 요약

제공된 임차인 정보상으로는 두 명의 임차인이 확인되며, 이기준 씨는 대항력이 없고, 주택도시보증공사(최영철) 관련 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 특별 매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 주상복합 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 지역 분석

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주요 시설

월정초등학교가 인근에 위치하며, 지하철 2, 5호선 까치산역이 가까워 이용이 편리합니다.

* 교통

지하철 2, 5호선 까치산역을 통해 서울 시내 접근성이 양호하며, 버스 노선도 다양하게 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 현재 권리분석상으로는 HUG 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약서 상의 정확한 인수조건 확인이 필요합니다.

* 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 타 물건의 처리 결과가 본 경매에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한

중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 시설과 관련된 지역적 규제가 존재합니다. 이는 향후 증축, 개축, 용도 변경 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 임대차 정보 불확실성

제공된 정보상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 산재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 사용승인된 신축 오피스텔입니다. 권리관계가 비교적 깨끗하고, HUG 관련 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 매력도가 있습니다. 까치산역을 이용한 교통 편의성과 주변 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 공항 관련 지역 규제, 공동담보 등의 리스크 요인은 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 3월 사용승인된 건물로 시설 상태가 양호합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 하위 모든 권리 소멸 예상되며, 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 교통 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 잠재력: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

본 건의 감정가는 266,000,000원이며, 건물 면적은 27.41㎡(약 8.29평)입니다.

평당 감정가는 약 32,086,851원/평 (건물 면적 기준)으로 산정됩니다. [cite: provided input]

부동산 시장 조사 결과, 서울 강서구 화곡동 지역의 유사 면적(전용 25~30㎡) 오피스텔 매매 시세는 평당 약 3,000만원 ~ 3,500만원 수준으로 파악됩니다.

이는 본 건의 감정가(266,000,000원)가 현재 시세 범위 내에 있거나 약간 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 인수 보증금

제공된 정보 및 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정

권리관계가 안전하고 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 266,000,000원의 85%는 약 226,100,000원이며, 95%는 약 252,700,000원입니다.

최종 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

* 추가 확인 사항

정확한 시세 파악을 위해 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 정보를 추가로 조사할 것을 권장합니다. 또한, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용과 공동담보 물건의 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.