나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11888 [1] 서울특별시 구로구 오류동 265-8 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 265-8번지 소재 ""천왕역"" 서측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

벽식구조 평슬래브지붕 5층 공동주택(다세대주택)으로서
외벽 : 벽돌 붙임 마감.
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 265-8 제5층 제502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11888 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 322,000,000원입니다.

토지면적은 39.53㎡ (약 11.96평)이며, 토지지분 또한 39.53㎡ (약 11.96평)입니다.

건물면적은 71.95㎡ (약 21.77평)이며, 건물지분 또한 71.95㎡ (약 21.77평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 265-8번지에 위치하며, 지하철 7호선 "천왕역" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건 북측과 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 차량 통행에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.1. 1.주변 개발 현황 및 계획

서울특별시 구로구는 지속적인 도시 재생 및 인프라 개선 사업이 진행되는 지역입니다. 오류동 일대는 주거 환경 개선과 함께 교통망 확충이 이루어지고 있습니다. 특히 천왕역을 중심으로 한 대중교통 접근성은 향후에도 중요하게 작용할 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 말소기준권리인 근저당권(을9, 2022.02.18.)보다 후순위에 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을9, 2022.02.18.): 말소기준권리, 150,000,000원. 경매로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (을10, 2023.10.20.): 임기태, 280,000,000원. 말소 예정이며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 강제경매개시결정 (갑5, 2025.09.02.): 채권자 주택도시보증공사, 280,000,000원. 경매 신청 권리이며, 경매로 소멸됩니다.

소유권 이전 등기(갑3, 갑4)는 말소기준권리보다 앞서거나 후순위로, 말소기준권리보다 앞선 소유권 이전은 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 경매 신청 채권자가 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각되므로, 매수인은 임차보증금 280,000,000원을 인수하지 않게 됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-07-07

* 배당신고일자: 2023-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 매수인의 대항력 포기 조건 매각.

본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금 280,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 오류동 지역의 다세대주택 매매가는 전용면적 기준 약 520만원/㎡ ~ 690만원/㎡ 범위에서 형성되고 있습니다.

* J팰리스3차(A동) (2012년식, 18.71㎡): 13,000만원 (약 700만원/㎡)

* 한보빌라(가,나) (1989년식, 36.44㎡): 19,000만원 (약 521만원/㎡)

* 보네르캐슬 (2019년식, 46.41㎡): 28,500만원 (약 614만원/㎡)

본 건 건물의 전용면적은 71.95㎡(약 21.77평)입니다.

건축물 표제부상 건물 사용승인일은 2010년 2월 22일로, 2012년식(J팰리스3차)보다는 오래되었으나 1989년식(한보빌라)보다는 신축입니다.

감정가 322,000,000원 (약 447만원/㎡)은 최근 실거래가 중 최저가인 1989년식 빌라의 시세보다 낮게 평가되어 있습니다. 이는 건물의 노후도 및 개별 물건의 상태에 따라 달라질 수 있으나, 시장가 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 천왕역(7호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 접근 가능.

* 교육시설: 오류초등학교, 천왕초등학교, 오류중학교, 범박고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치. (교육환경보호구역에 해당하므로 확인 필요)

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 안정성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하므로, 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

* 건물이 2010년식으로 약 15년 경과하여 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인접 도로의 노폭이 4m로, 차량 통행 및 주차에 일부 불편이 있을 수 있습니다.

* 주변 다세대주택 간의 밀집도로 일조권 및 사생활 침해 가능성을 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천왕역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 또한, 매각으로 인해 모든 선순위 권리가 소멸되고 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정평가액 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 토지이용계획 상의 각종 제한사항과 건물의 노후도, 인접 도로 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 낙찰 시 모든 부담이 소멸되며, 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 역세권 입지: 천왕역 인근으로 향후 개발 가능성 및 환금성 우수.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가가 높아 시세 차익 기대.

* 주거 및 교육 환경: 학교와 주거시설이 밀집된 안정적인 주거 지역.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 322,000,000원이며, 임차인의 보증금 280,000,000원은 매수인이 인수하지 않아 부담이 없습니다.

주변 시세 분석 결과, 실거래가상으로 평당 약 521만원~690만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본 건의 전용면적(71.95㎡)에 이를 적용하면 잠재적 시장 가치는 약 3억 7천만원 ~ 4억 9천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 높으므로, 시세 차익을 고려한 전략적 입찰이 필요합니다.

본 건은 권리상 하자 없고 시장성이 우수한 점을 감안할 때, 감정가를 상회하는 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세 및 경매 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 325,000,000원 을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.