나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11861 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕 9층건내 제2층 제204호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남서측으로 로폭 약 8미터 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11861 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제2층 제204호

건물명: 더플러스

건축년도: 2018년

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 평가금액

감정가: 223,000,000원

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.38㎡ (약 2.23평)

건물면적: 26.62㎡ (약 8.05평)

건물지분: 26.62㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕 9층 건물 내 제2층 제204호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 및 도로

2필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 지적도상 남서측으로 약 8미터, 북동측 및 남동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 9일자 남동세무서장의 압류(갑6)입니다. 이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 246,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신진광)

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-04

확정일자: 2022-09-07

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요 부분은 명확히 기재되지 않았으나, 통상적으로 경매 시 소멸되는 권리에 해당합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 소규모 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 상권이 활성화되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 다양한 업종의 상점들이 밀집해 있습니다.

4.2. 인근 시설

주변으로 편의시설, 식당, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 시설들이 잘 갖추어져 있습니다. (구체적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 문화 및 여가시설

강서구청이 인근에 위치하며, 다양한 공원 및 문화시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(신진광)의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금에 대해 대항받지 않으며, 임차권등기도 말소될 조건임을 의미합니다. 그러나, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 관련 절차 및 최종 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 공항, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 있어 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 채권의 우선순위 및 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 건물 신축연도(2018년) 대비 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 물건입니다.

권리관계상 임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 특수조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 물건의 매력도를 높이는 요인입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상의 다양한 제한사항, 특히 토지거래허가구역 지정 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로 상품성이 우수합니다.

* 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 건축 연도와 면적을 가진 물건들의 시세는 30,000만원(3억원) 수준입니다. 본건의 감정가는 223,000,000원이며, 건물 면적(26.62㎡) 및 건축 연도(2018년)를 고려했을 때, 시장 가치가 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

또한, 임차인 보증금 인수 부담이 없고, HUG 인수조건 변경으로 인한 리스크 해소 등을 감안할 때, 적극적인 입찰이 가능합니다.

종합적인 시장 분석 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 약 234,000,000원 ~ 256,000,000원으로 제시합니다.

본 물건의 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 및 당시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

최종 입찰가는 240,000,000원에서 250,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.