나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11857 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-7 위하우스비 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 「송정중학교」 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북서측 근거리에 지하철역(5호선: 송정역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제3층 제303호로서
(사용승인일: 2021.10.19)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2,욕실,주방,거실,발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(2016-07-21)(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획입안중 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경11857 (1) 사건의 경매 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다. 해당 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택입니다.

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 공항동 675-7, 위하우스비 제3층 제303호

1.3. 건물 정보

건물 용도는 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조입니다. 지상 6층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2021년 10월 19일입니다. 건물 전용면적은 27.12㎡ (약 8.20평)입니다.

1.4. 토지 정보

본 건 토지의 지분 면적은 16.46㎡ (약 4.98평)이며, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.5. 감정가 및 면적

본 건물의 감정가는 289,000,000원입니다. 토지 지분은 16.46㎡, 건물 전용면적은 27.12㎡입니다.

1.6. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11857 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 「송정중학교」 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 북서측 근거리에 지하철 5호선 송정역 및 다수의 간선·지선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2025년 8월 6일자 남동세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악되며, 특별한 문제가 없는 한 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(선순위 임차권 포함)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 임차인 현황 및 특별 매각 조건을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 신동식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-26, 대항력 있음.

* 주택도시보증공사 (이정권): 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-31, 확정일자 2022-05-18, 배당신고일자 2024-04-03, 대항력 없음. (등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됨)

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 임대차보증금을 인수하지 않는 것으로 예상됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 또한, 채권자(주OOOOOOO)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

'신동식' 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 전입일자(2025-03-26)가 말소기준권리(2025-08-06)보다 선순위이나, 보증금 0원이라는 점은 실제 대항력 행사에 제약이 따를 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

'주택도시보증공사(이정권)' 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 임차권도 말소 예정으로 확인되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

종합적으로, 임차인 관련 복잡한 상황과 특별 매각 조건으로 인해, 입찰 전 임대차 관계 및 관련 법규에 대한 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 건물이 위치한 지역은 다세대·연립주택이 밀집한 주거 지역으로, 유사한 형태의 건물들이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거지대에 속해 있으며, 소규모의 근린생활시설이 일부 혼재될 가능성이 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지하철 5호선 송정역과 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 송정역 주변의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

송정중학교가 물건지 북측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있어 교육 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 주거 환경

2021년 10월에 사용승인된 신축 건물로, 건물 내외부의 상태는 양호할 것으로 보입니다. 위생, 급배수, 개별 난방, 승강기 등 기본적인 주거 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 '신동식'의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 보증금 반환 채무 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* HUG 인수 조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각 등 복잡한 임대차 관련 특이사항이 존재하므로, 법적 분쟁 발생 소지가 있습니다.

* '신동식' 임차인의 전입일자(2025-03-26)와 말소기준권리(2025-08-06) 간의 관계, 그리고 보증금 0원이라는 점은 실제 대항력의 효력과 관련하여 추가적인 법률적 검토가 요구됩니다.

6.2. 공항 관련 제한 사항

본 건은 김포국제공항 인근 지역에 위치하여 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 이에 따라 항공기 소음, 비행 고도 제한 등 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인이 존재합니다.

6.3. 토지 이용 규제

제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물의 증축, 용도 변경 등 부동산 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로 건물 상태는 우수할 것으로 예상됩니다. 감정가 또한 최근 인근 유사 건물의 실거래가를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 임차인 관련 복잡한 특이사항과 공항 인근 지역이라는 특성상 잠재적 리스크가 존재합니다. 특별 매각 조건에 따라 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 법적 분쟁 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 인한 우수한 건물 컨디션 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 김포공항 인근 지역으로 직주근접 수요 발생 가능성.

* 특별 매각 조건으로 인한 임대차보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 289,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* DH팰리스 (2017년 준공, 665-12번지):

* 2026년 5월, 5층, 29.48㎡ (약 8.9평) 거래가 267,000,000원. (평당 약 2,999만원)

* 2026년 5월, 3층, 29.84㎡ (약 9.0평) 거래가 300,000,000원. (평당 약 3,333만원)

* 유원펠리체 (2016년 준공, 673-4번지):

* 2026년 5월, 6층, 40.04㎡ (약 12.1평) 거래가 260,000,000원.

본 물건(위하우스 B, 2021년 준공, 27.12㎡ (약 8.20평), 3층)은 DH팰리스와 유사한 규모 및 연식이며, 동일한 3층에 위치한 거래 사례(300,000,000원)와 비교할 때, 본 건물의 감정가(289,000,000원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, 본 물건의 임차인 관련 복잡한 권리관계 및 공항 인근 지역 특유의 소음 문제 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간의 프리미엄을 더한 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 예정 시에는 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 권리관계와 시장 가치를 재확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.