나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11873 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 ""염창역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 ""염창역"" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2022.01.11.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 ""오피스텔"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11873 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제6층 제601호

건물명: 루미온

동/호수: 102동 601호

용도: 오피스텔

사용승인일: 2022년 01월 11일

총 층수: 10층

해당 층수: 6층

1.2. 면적 정보

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지 지분: 9.9116㎡

건물 지분: 29.96㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 361,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부채권 총액: 362,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 "염창역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 "염창역" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경11873)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

등기부등본상 을구의 주택임차권(구선아) 및 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 갑구의 소유권이전 및 신탁등기말소 건도 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (구선아)

보증금: 362,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 24일

확정일자: 2023년 03월 09일

배당신고일자: 2024년 04월 08일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각

* 임차인: 김이정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 09일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 강서구 염창동 일대는 주거용 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 지하철 9호선 염창역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 건물 특성

본 건물(루미온)은 2022년 1월에 사용승인된 신축급 오피스텔이며, 총 10층 건물 중 6층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 9호선 염창역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 주거 단지 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건축 정보

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 6층이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김이정은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 매각 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 입찰 시 중요한 고려 사항입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

6.4. 현장 조사 제약

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 상태 파악에 어려움이 있었습니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지(서울특별시 강서구 염창동 261-16) 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김이정의 보증금 미상, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 권리 관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 여부에 따라 실제 부담하는 금액이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인이 최우선입니다. 토지 이용 제한 사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철 9호선 염창역 초역세권으로 교통이 편리합니다.

* 시세 연동: 최근 매매가(35,900만원) 및 감정가(36,100만원)가 유사하여 시장 가격에 대한 기준이 명확합니다.

* 권리관계 명확화 시 투자 가치 상승 기대: 복잡한 권리 관계가 정리될 경우, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 361,000,000원이며, 최근 매매 사례는 2023년 11월 35,900,000만원입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인 김이정의 보증금 및 인수 여부가 미상으로 남아있습니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각임을 감안할 때, 보증금 인수 부담이 없을 가능성도 있지만, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

위와 같은 상황들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 361,000,000원 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인 김이정의 보증금 및 인수 여부에 대한 추가 조사가 이루어지고, 관련 리스크가 명확해진다면 입찰가 산정에 참고할 수 있을 것입니다.

본 물건의 정확한 가치를 판단하기 위해서는 현장 방문을 통한 실물 확인과 임차인과의 직접적인 소통을 통한 권리 관계 명확화가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.