나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11916 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남동측 인 근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물, 중소규모 공장, 근린생활시설 등 이 혼재하는 업무 및 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 "가산 디지털단지역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층 건 내 제6층 제625호 외 2개호 로서 (사용승인일: 2014.09.05), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

기호가: 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)임. 기호나: 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)임. 기호다: 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링 클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 9m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입 표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11916 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제625호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

* 토지 지분: 3.2431㎡ (약 0.98평)

* 건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 건물 지분: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

* 준공일자: 2014년 09월 05일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층, 지상 15층

* 해당 호수: 제6층 제625호

* 전유부분 면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 주요 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설

* 건물 내 총 호수: 247호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치

* 주변: 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 대중교통: 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 인근에 소재하며, 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 차량 진출입: 본건까지 차량 진출입이 가능함.

* 도로 접면: 본건 남서측으로 노폭 약 9m, 남동측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 현대아울렛, 마리오아울렛이 인접해 있어 쇼핑 등 편의시설 이용이 용이함.

* 기타 시설: 건물 지하에 찜질방, 24시간 헬스장 등 편의시설이 있음.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 대규모 공장 지대임을 감안할 때 환경적 요소를 고려할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (명시된 권리 중 소멸되지 않는 권리 없음).

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농협생명보험주식회사, 2014.11.17 접수).

3.2. 등기부 요약

* 을1 근저당 (농협생명보험주식회사): 2014.11.17 접수, 88,800,000원. 말소기준권리.

* 을2 근저당 (이주순): 2016.05.02 접수, 10,000,000원. 말소 예정.

* 을3 주택임차권 (정은숙): 2026.04.28 접수, 30,000,000원. 전입일자: 2020.08.31, 확정일자: 2020.08.31. 말소 예정.

* 갑8 임의경매 (농협생명보험): 2025.09.03 접수, 218,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정은숙

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자/사업일자: 2020-08-31

* 확정일자: 2020-08-31

* 배당신고일자: 2025-11-25

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 늦은 주택임차권 등기가 있으나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 가산디지털단지역 인근의 대표적인 업무 및 산업단지 지역에 속해 있으며, 다양한 IT, 금융, 제조업체들이 밀집해 있습니다.

* 직주근접 수요가 풍부하며, 오피스텔, 상가, 도시형생활주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 주변 시세 및 동향

* 본건이 소재한 비즈트위트 바이올렛 5차 건물은 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 최근 1년간 유사 면적(17.76㎡)의 거래 사례는 2025년 2월 10,900만원(3층), 2025년 3월 7,700만원(4층)이 있습니다 [cite: data].

* 본건과 동일한 6층의 2024년 11월 거래 사례는 11,500만원(14.29㎡)으로, 평당 가격이 약 805만원/㎡ 수준입니다 [cite: data].

* 감정가는 143,000,000원 (약 805만원/㎡)으로, 최근 6층 거래 사례의 단위 면적당 가격과 유사한 수준입니다.

4.3. 토지 이용계획

* 지역: 도시지역, 일반상업지역

* 용도지구: 지구단위계획구역

* 제한사항: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등. 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21 ~ 2026.08.25).

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 3층, 지상 15층

* 난방: 도시가스 개별난방

* 주요 설비: 위생설비, 급배수시설, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비 등 구비

5.2. 교통 및 주변 인프라

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능 (도보 약 12분, 796m)

* 쇼핑/문화: 현대아울렛, 마리오아울렛 인접

* 기타: 건물 내 찜질방, 헬스장 이용 가능 (입주민 할인)

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 제한

* 토지이용계획상 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.21 ~ 2026.08.25). 이는 외국인 투자자에게는 제약이 될 수 있습니다.

* 건축법 상 제한사항은 없으나, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당합니다.

6.2. 권리 관계

* 임차인 정은숙의 경우 대항력이 없으나, 혹시 모를 예상치 못한 법적 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 말소 예정)

6.3. 부동산 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 변동성이 존재하며, 금천구 가산동 지역의 공급량 및 수요 변화에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산디지털단지역 인근에 위치한 비즈트위트 바이올렛 5차 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2014년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주변 업무단지 내 직주근접 수요가 풍부하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 상 인수할 권리 및 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 있을 경우 외국인 매수자에게는 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 역세권으로 출퇴근이 용이합니다.

* 생활 편의: 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 각종 편의시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 직주근접: 가산디지털단지 내 다수의 기업체 배후 수요를 확보하고 있어 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

* 건물 상태: 2014년 준공 건물로 내부 시설 및 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적 권리관계: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건과 동일한 6층의 14.29㎡ 면적 매물이 2024년 11월 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 805만원 수준입니다. [cite: data]

* 본건의 전용 면적은 17.76㎡이며, 감정가 143,000,000원은 ㎡당 약 805만원으로, 최근 6층 매물 거래가와 동일한 단가를 적용한 것으로 보입니다.

* 다른 층(3, 4층)의 17.76㎡ 면적 매물은 2025년 2월 10,900만원, 2025년 3월 7,700만원에 거래되었으나, 층수 차이를 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 감정가는 최근 6층 매물의 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가 이하에서 입찰이 시작되지만, 본건의 입지 및 수요를 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 물건 상태 및 주변 환경을 재확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악하시는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11916 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제6층 제625호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

* 토지 지분: 3.2431㎡ (약 0.98평)

* 건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 건물 지분: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

* 준공일자: 2014년 09월 05일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층, 지상 15층

* 해당 호수: 제6층 제625호

* 전유부분 면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 주요 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설

* 건물 내 총 호수: 247호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치

* 주변: 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 대중교통: 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 인근에 소재하며, 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 차량 진출입: 본건까지 차량 진출입이 가능함.

* 도로 접면: 본건 남서측으로 노폭 약 9m, 남동측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 현대아울렛, 마리오아울렛이 인접해 있어 쇼핑 등 편의시설 이용이 용이함.

* 기타 시설: 건물 지하에 찜질방, 24시간 헬스장 등 편의시설이 있음.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 대규모 공장 지대임을 감안할 때 환경적 요소를 고려할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (명시된 권리 중 소멸되지 않는 권리 없음).

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농협생명보험주식회사, 2014.11.17 접수).

3.2. 등기부 요약

* 을1 근저당 (농협생명보험주식회사): 2014.11.17 접수, 88,800,000원. 말소기준권리.

* 을2 근저당 (이주순): 2016.05.02 접수, 10,000,000원. 말소 예정.

* 을3 주택임차권 (정은숙): 2026.04.28 접수, 30,000,000원. 전입일자: 2020.08.31, 확정일자: 2020.08.31. 말소 예정.

* 갑8 임의경매 (농협생명보험): 2025.09.03 접수, 218,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정은숙

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자/사업일자: 2020-08-31

* 확정일자: 2020-08-31

* 배당신고일자: 2025-11-25

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 늦은 주택임차권 등기가 있으나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 가산디지털단지역 인근의 대표적인 업무 및 산업단지 지역에 속해 있으며, 다양한 IT, 금융, 제조업체들이 밀집해 있습니다.

* 직주근접 수요가 풍부하며, 오피스텔, 상가, 도시형생활주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 주변 시세 및 동향

* 본건이 소재한 비즈트위트 바이올렛 5차 건물은 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 최근 1년간 유사 면적(17.76㎡)의 거래 사례는 2025년 2월 10,900만원(3층), 2025년 3월 7,700만원(4층)이 있습니다 [cite: data].

* 본건과 동일한 6층의 2024년 11월 거래 사례는 11,500만원(14.29㎡)으로, 평당 가격이 약 805만원/㎡ 수준입니다 [cite: data].

* 감정가는 143,000,000원 (약 805만원/㎡)으로, 최근 6층 거래 사례의 단위 면적당 가격과 유사한 수준입니다.

4.3. 토지 이용계획

* 지역: 도시지역, 일반상업지역

* 용도지구: 지구단위계획구역

* 제한사항: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등. 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21 ~ 2026.08.25).

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 3층, 지상 15층

* 난방: 도시가스 개별난방

* 주요 설비: 위생설비, 급배수시설, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비 등 구비

5.2. 교통 및 주변 인프라

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능 (도보 약 12분, 796m)

* 쇼핑/문화: 현대아울렛, 마리오아울렛 인접

* 기타: 건물 내 찜질방, 헬스장 이용 가능 (입주민 할인)

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 제한

* 토지이용계획상 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.21 ~ 2026.08.25). 이는 외국인 투자자에게는 제약이 될 수 있습니다.

* 건축법 상 제한사항은 없으나, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당합니다.

6.2. 권리 관계

* 임차인 정은숙의 경우 대항력이 없으나, 혹시 모를 예상치 못한 법적 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 말소 예정)

6.3. 부동산 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 변동성이 존재하며, 금천구 가산동 지역의 공급량 및 수요 변화에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산디지털단지역 인근에 위치한 비즈트위트 바이올렛 5차 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2014년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주변 업무단지 내 직주근접 수요가 풍부하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 상 인수할 권리 및 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 있을 경우 외국인 매수자에게는 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 역세권으로 출퇴근이 용이합니다.

* 생활 편의: 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 각종 편의시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 직주근접: 가산디지털단지 내 다수의 기업체 배후 수요를 확보하고 있어 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

* 건물 상태: 2014년 준공 건물로 내부 시설 및 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적 권리관계: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건과 동일한 6층의 14.29㎡ 면적 매물이 2024년 11월 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 805만원 수준입니다. [cite: data]

* 본건의 전용 면적은 17.76㎡이며, 감정가 143,000,000원은 ㎡당 약 805만원으로, 최근 6층 매물 거래가와 동일한 단가를 적용한 것으로 보입니다.

* 다른 층(3, 4층)의 17.76㎡ 면적 매물은 2025년 2월 10,900만원, 2025년 3월 7,700만원에 거래되었으나, 층수 차이를 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 감정가는 최근 6층 매물의 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가 이하에서 입찰이 시작되지만, 본건의 입지 및 수요를 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 물건 상태 및 주변 환경을 재확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악하시는 것을 권장합니다.

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