나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11877 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-72 다온캐슬1동 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 ""구로구청"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 병원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 ""남구로역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2017-07-28)

외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택-16세대) 및 제1종근린생활시설(소매점
) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-52
4-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경
정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등,
용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11877 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 429-72 다온캐슬1동 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 328,000,000원

토지면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

토지지분: 26.93㎡ (약 8.15평)

건물면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

건물지분: 36.98㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며 "구로구청" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 병원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "남구로역"이 소재하여 제반 교통여건이 양호합니다.

본건 건물은 남측 및 서측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105643 (가압류, 2023-09-18 접수)

총 등기부채권액: 1,279,000,000원

등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (2017-08-02)

* 소유권이전 (2019-03-04, 매매)

* 가압류 (2023-09-18, 주택도시보증공사, 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2023-12-14, 서초세무서장) - 말소

* 강제경매 (2025-09-05, 김천, 265,000,000원) - 말소 (본건 경매)

임차인 현황:

* 임차인: YUJINGJING

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 김천(JINQUAN)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-25

* 확정일자: 2019-01-28

* 배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 있음

인수되는 권리:

* 본 건 경매에서 말소기준권리보다 선순위에 있는 대항력있는 임차인 김천(JINQUAN)의 보증금 265,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

건축물 정보:

* 건물명: 다온캐슬 1동

* 주소: 서울특별시 구로구 구로동 429-72 (신주소: 서울특별시 구로구 가마산로20다길 3)

* 주용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택-16세대) 및 제1종근린생활시설(소매점)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2017-07-28

* 건축면적: 228.77㎡, 연면적: 724.02㎡

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

토지이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사한 면적과 용도의 다세대주택 시세는 평당 약 945만원 수준으로 파악됩니다 (2023년식 29.84㎡ 물건 기준, 28,200만원).

* 본건(건물면적 36.98㎡, 2017년식)의 시장 가치는 이러한 시세에 근거하여 약 350,000,000원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* "구로구청" 남서측 인근에 위치하며, 지역 내 다세대주택, 다가구주택, 병원, 근린생활시설 등 다양한 생활 기반 시설이 혼재되어 있습니다.

교통:

* 지하철 7호선 "남구로역" 및 다수의 버스노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 김천(JINQUAN)의 보증금 265,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 이 점을 반드시 인지하고 투자 계획을 세워야 합니다.

* 정비구역 지정: 본 물건이 속한 지역은 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 가능성을 내포하지만, 사업 진행 과정 및 결과에 따라 부동산 가치에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한사항:

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 지정, 외국인 등 대상) - 경매로 인한 취득 시에는 해당되지 않을 수 있으나, 관련 법규를 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 도시형생활주택으로, 신축 후 약 9년이 경과하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력있는 임차인의 존재입니다. 김천(JINQUAN)이라는 임차인은 말소기준권리보다 선순위로 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 265,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 부분은 실질적인 투자 비용에 큰 영향을 미치므로 반드시 고려해야 합니다.

더불어, 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 지역 재개발을 통한 가치 상승을 기대할 수도 있지만, 사업 추진 과정의 불확실성 또한 감안해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급(2017년식) 건물로 비교적 양호한 상품성 보유.

* 지하철 7호선 남구로역 초역세권으로 우수한 교통 편의성.

* 구로구청 및 상업 시설 접근성이 좋아 생활이 편리함.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 면적 및 건축 연식의 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 현 시세는 약 945만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

건물 면적 36.98㎡에 이를 적용하여 산정한 시장 가치는 약 349,526,000원 (36.98㎡ * 9,449,061원/㎡)입니다.

그러나 본 물건에는 대항력있는 임차인 김천(JINQUAN)의 보증금 265,000,000원이 인수되어야 하므로, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

추정 시장 가치: 349,526,000원

인수 보증금: 265,000,000원

예상 입찰가: 약 85,000,000원

본 입찰가는 순수 부동산 가치와 인수되는 임차인 보증금을 고려한 산정이며, 실제 경매에서의 경쟁 상황, 명도 비용, 기타 법률적/행정적 비용 등은 추가적으로 고려해야 할 사항입니다. 또한, 정비구역 지정으로 인한 불확실성도 잠재적 리스크로 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.