나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11976 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "독산역" 이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건내 제10층 제1002호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m) (2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11976 (1)

3. 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제10층 제1002호

4. 건물 용도: 오피스텔

5. 건축년도: 2021년

6. 총 층수: 12층

7. 해당 층수: 10층

8. 토지 면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

9. 건물 면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

10. 전용 면적: 29.71㎡ (약 9.00평)

11. 감정가: 272,000,000원 (2억 7천 2백만원)

12. 경매 구분: 부동산강제경매

13. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

14. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 도로 상태

* 본건은 서측으로 소로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역입니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

* 외국인 등의 경우 특정 용도로 토지거래계약 허가가 필요할 수 있으나, 본 물건의 경우 오피스텔 용도로 파악되어 해당 허가 구역 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11976)입니다.

* 을구 3번 근저당권(주택임차권, 정현옥)은 말소 예정입니다.

* 이 외 을구 3번의 주택임차권(정현옥)은 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* * 김철규 (대항력: 있음)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 05월 29일

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* * 주택도시보증공사(정현옥) (대항력: 없음)

* 보증금: 272,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 27일

* 확정일자: 2021년 08월 05일

* 배당신고일자: 2023년 10월 30일

* 비고: 대항력은 없으나, HUG 관련 특수 매각 조건이 존재합니다.

1.2. 3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 4. 특별 매각 조건

* 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 독산동 지역은 서울 서남권의 주요 업무 및 주거 복합 지역으로 발전하고 있습니다.

* 지하철 1호선 독산역 역세권으로 교통이 편리하며, 인근에 다수의 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 최근 매매 사례(2025년 6월 30일, 27,900만원)를 고려할 때, 본 물건의 감정가 27,200만원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 두산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김철규)이 존재하며, 보증금이 0원인 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다. 다만, 특별 매각 조건에 따라 임차인의 대항력이 포기될 가능성이 높습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건이 있으나, 매각으로 소멸되는 권리로 분류되며 HUG가 매수인에 대한 채권을 포기한다는 조건이 명시되어 있어, 매수인에게 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 물건의 용도(오피스텔)가 허가 대상에 포함되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. (일반적으로 업무시설은 해당되지 않음)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 독산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 감정가는 2억 7천 2백만원이며, 최근 실거래가(2억 7천 9백만원)와 유사한 수준입니다.

* 복잡한 임차인 관계와 HUG의 특수 매각 조건이 존재하나, 특별 매각 조건에 명시된 바와 같이 매각으로 인해 권리상 문제가 해소되고 인수 부담이 없도록 진행될 가능성이 높습니다.

* 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종적인 인수 여부 및 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 독산역 인근의 신축 오피스텔이라는 점.

* 안정적인 배후 수요(주변 아파트 및 오피스텔 단지)를 기대할 수 있는 위치.

* 최근 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 특별 매각 조건에 따라 권리 인수 부담이 없을 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 최근 실거래가(유사 평형, 11층): 279,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 275,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 시점의 시장 상황과 현장 조사 결과를 반영하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.