나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11896 [1] 서울특별시 양천구 신월동 464-24 제4동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울신강초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 중, 본건은 제3층 제301호로서
(사용승인일:1994.6.10),

외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로으로 약6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입
표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등/용도:
단독,다가구,아파트,연립,다세대 / 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.2. 교통 상황

2.3. 도로 상태

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.2. 소멸되는 권리

3.3. 인수되는 권리

3.4. 임차인 현황

4. 상권분석

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

5.2. 편의 시설

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

6.2. 임대차 정보 불확실성

6.3. 건물 노후화

6.4. 혐오시설

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11896 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 464-24 제4동 제3층 제301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 308,000,000원 (30,800만원)

* 토지면적: 38.63㎡ (약 11.69평)

* 건물면적: 67.80㎡ (약 20.51평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울신강초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측 및 남측으로 각각 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필수), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어 건축 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2010년 10월 11일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을구 5, 6, 7, 13, 13-1, 16번 근저당 및 질권, 갑구 3번 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 지상권이 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보가 없어 현재로서는 인수 여부를 단정하기 어렵습니다. 다만, 명세서상 특이사항이 기재되지 않은 것으로 보아 권리 행사에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 액수가 확인되지 않더라도 잠재적인 법적 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서울신강초등학교 인근에 위치하며, 주변에 주상용 건물 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주거 지역으로서 일정한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건에서 도보로 통학 가능한 거리에 서울신강초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설 및 주상용 건물이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 내에서의 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 해당 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 정보 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1994년 6월 10일로, 약 32년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 서울신강초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 여건 및 도로 접근성도 보통 이상으로 평가됩니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물 노후화, 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 서울신강초등학교 인근의 우수한 학군

* 편리한 도로 접근성 및 지역 내 교통 여건

* 매각으로 소멸되는 권리가 많아 비교적 권리 분석이 용이함

* 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됨

9. 예상 입찰가

제공된 자료와 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 30,800만원입니다. 최근 2026년 5월 거래된 유사 면적(약 15.8~16.8평)의 다세대주택 매매가가 30,200만원에서 32,900만원임을 감안할 때, 본건(약 20.5평)의 시장 가치는 이를 상회할 것으로 예상됩니다. 특히, 최신 거래 사례들의 평당 가격이 약 1,900만원 이상임을 고려하면, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 30,800만원을 기준으로, 시장 상황과 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 33,000만원에서 35,000만원 사이 로 산정하는 것을 제안합니다. 현 시세 분석에 따른 합리적인 예상가로 34,000만원 을 목표가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.