나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9331 [1] 서울특별시 양천구 신월동 63-5 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신화중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 본건 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77~257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-26)
(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래
계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등 / 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연
립, 다세대 / 지정기간 : 2025.08.26.~ 2026.08.25.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로서
외 벽 : 석재붙임 마감, 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어마감, 몰탈위 페인팅 마감, 벽지 및 일부 타일마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(상호 : '연우식품')
2층 : 근린생활시설(상호 : '다루공방')
3층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비(3층부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 소유자미상의 제시외 건물이
소재하는바 개략적인 실측에 의거 사정평가 하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 다중주택

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9331 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 63-5

용도: 다중주택

감정가: 1,166,240,320원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지정보

면적: 122.90㎡ (약 37.20평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물정보

면적: 207.28㎡ (약 62.71평)

건물제시외면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

총건물면적(제시외포함): 228.28㎡ (약 69.06평)

토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태

인접한 토지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

지적도상 본건 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2019-08-23

확정일자: 2019-11-20

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서

보증금: 13,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-12-09

확정일자: 2020-12-09

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2.등기부 현황 (토지)

등기구분: 갑2, 접수일자: 1995-04-27, 권리종류: 박성호지분전부이전, 권리자: 김정자 외 3명

등기구분: 갑3, 접수일자: 2001-10-15, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 박현숙

등기구분: 갑11, 접수일자: 2015-07-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최미선 외 1명

등기구분: 갑13, 접수일자: 2018-05-29, 권리종류: 소유권이전12번신탁등기말소, 권리자: 조명상 외 1명

등기구분: 갑14, 접수일자: 2018-05-29, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 윤홍준, 말소: 말소

등기구분: 을13, 접수일자: 2018-05-29, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 180,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 을14, 접수일자: 2019-08-12, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 60,000,000원, 말소: 말소

등기구분: 을16, 접수일자: 2023-11-29, 권리종류: 근저당권, 권리자: 김승룡, 권리금액: 375,000,000원, 말소: 말소

등기구분: 갑15, 접수일자: 2025-08-08, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 윤경필 외 5명, 비고: 상속

등기구분: 갑16, 접수일자: 2025-09-04, 권리종류: 임의경매, 권리자: 김승룡, 권리금액: 375,000,000원, 말소: 말소 (본건 사건)

등기구분: 갑17, 접수일자: 2025-10-27, 권리종류: 임의경매, 권리자: 신한은행, 말소: 말소 (2025타경751)

등기구분: 갑18, 접수일자: 2025-11-24, 권리종류: 15번윤석정지분압류, 권리자: 성북세무서장, 말소: 말소

토지 등기부채권 총액: 615,000,000원

1.2. 3.등기부 현황 (건물)

등기구분: 갑6, 접수일자: 2015-07-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최미선 외 1명

등기구분: 갑8, 접수일자: 2018-05-29, 권리종류: 소유권이전7번신탁등기말소, 권리자: 조명상 외 1명

등기구분: 갑9, 접수일자: 2018-05-29, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 윤홍준, 말소: 말소

등기구분: 을9, 접수일자: 2018-05-29, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 180,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 을10, 접수일자: 2019-08-12, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 60,000,000원, 말소: 말소

등기구분: 을12, 접수일자: 2023-11-29, 권리종류: 근저당권, 권리자: 김승룡, 권리금액: 375,000,000원, 말소: 말소

등기구분: 갑10, 접수일자: 2025-08-08, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 윤경필 외 5명, 비고: 상속

등기구분: 갑11, 접수일자: 2025-09-04, 권리종류: 임의경매, 권리자: 김승룡, 권리금액: 375,000,000원, 말소: 말소 (본건 사건)

등기구분: 갑12, 접수일자: 2025-10-27, 권리종류: 임의경매, 권리자: 신한은행, 말소: 말소 (2025타경751)

등기구분: 갑13, 접수일자: 2025-11-20, 권리종류: 10번윤석정지분압류, 권리자: 성북세무서장, 말소: 말소

건물 등기부채권 총액: 615,000,000원

1.2. 4.인수되는 권리

말소기준권리는 토지 을13 (신한은행 근저당, 2018.05.29.) 및 건물 을9 (신한은행 근저당, 2018.05.29.)입니다. 해당 권리 이후로 설정된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 임차인들은 모두 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래가는 약 21,000만원 ~ 32,900만원 수준입니다. 면적 대비 시세를 환산하면 약 380만원/㎡ ~ 592만원/㎡의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 11억 6,624만원으로, 건물 연면적 207.28㎡ (약 62.71평) 기준으로는 약 562만원/㎡ 수준으로, 주변 시세 대비 적정한 수준으로 평가되었습니다. 다중주택이라는 점과 토지면적을 고려할 때, 개별 주택 거래가와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 지표로 활용될 수 있습니다.

1.3. 2.건축물 정보

본건은 "다유빌딩"으로 건축물대장에 등재되어 있으며, 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 3층 건물입니다.

주요 용도는 제2종근린생활시설(소매점) 및 단독주택으로 이용 중입니다.

건축물 현황상 총면적은 198.64㎡ (약 60.10평)이며, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 내벽은 인테리어, 페인트, 벽지, 타일 마감 등입니다. 창호는 새시입니다.

1층과 2층은 근린생활시설("연우식품", "다루공방" 상호), 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

본건까지 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설

본건 인근에는 "신화중학교"가 위치하고 있으며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다. (Google Maps 등 외부 지도 서비스 확인 결과)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.중복 사건

본 건은 서울남부지방법원 2025타경9331 사건 외에도, 건물 등기부상 서울남부지방법원 2025타경751 (채권자: 신한은행)의 임의경매 개시결정이 등기되어 있어 중복 경매 사건임을 인지해야 합니다. 낙찰 시 하나의 사건으로 종결되나, 진행 과정 및 절차 확인이 필요합니다.

1.5. 2.제시외 건물

건물 면적 외에 21.00㎡ (약 6.35평)의 제시외 건물이 소재하며, 본건과 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 이용 상태를 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 3.기타 특이사항

건물 이용상태는 1층 및 2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 되어 있으나, 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다 (미상). 임장 시 현황 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다중주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있어 개발 가능성도 내포하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경도 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 중복 경매 사건이라는 점, 제시외 건물이 존재한다는 점, 임대 관계가 미상이라는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 감정가는 주변 시세를 반영한 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 양천구의 입지: 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 제2종일반주거지역: 향후 건축 행위나 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다중주택 용도: 다수의 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 상업시설 혼재: 안정적인 임대 수익과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 낙찰 후 추가적인 권리 관계로 인한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,166,240,320원입니다.

주변 부동산 시세 및 본건의 입지, 용도, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 가치는 감정가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

경쟁 입찰 상황 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.