나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11919 [1] 서울특별시 양천구 신월동 543-3 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11919 [1] 서울특별시 양천구 신월동 543-3 제1층 제102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11919
• 주소: 서울특별시 양천구 신월로11길 8-3 효성
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매3계 2025타경11919 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월로11길 8-3 효성 | 감정가: 195,000,000원 | 최저가: 156,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11919 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 543-3 제1층 제102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

* 토지지분: 31.29㎡ (약 9.47평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

* 건물지분: 41.16㎡ (약 12.45평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 입지 조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 북동측으로는 지하철 2호선 "신정네거리역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 감정평가서 상 특별한 권리 제한 사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 공항소음방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 따라서 입찰 전 해당 법규들을 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 상권 분석

본건 인근의 신정네거리역 주변은 역세권을 중심으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달해 있습니다. 음식점, 병원, 은행 등이 밀집해 있으며, 재래시장 또한 형성되어 있어 주거지 지원 기능이 우수합니다. 특히 신정네거리역은 유동인구가 많은 지역으로, 직장인과 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 최근 어려운 경기 상황으로 인해 일부 업종은 어려움을 겪고 있으므로, 창업 시에는 업종별 차별화 전략이 필요할 것으로 보입니다.

* 생활 정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 3층 건물 내 제1층 제102호 다세대주택입니다. 외벽은 적벽돌 마감이며, 창호는 알루미늄 섀시입니다. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 탐문 결과 방 2개, 주방 겸 거실 1개, 화장실 1개로 조사되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다. 건물의 사용승인일은 1989년 1월 12일로, 건축물 현황도(평면도 및 내부구조도)가 부재하여 정확한 내부 구조 확인은 어렵습니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가하였으며, 외부 관찰과 주변 탐문을 통해 일반적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 입찰 시 내부 구조에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 잠재적 리스크

1. 건축물 노후화: 1989년 건축물로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

2. 내부 구조 미확인: 건축물 현황도가 부재하고, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점은 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

3. 미상 임대 관계: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 공항소음방지구역, 군사시설보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 있어 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

5. 토지거래허가구역: 특정 기간 동안 외국인 등의 토지 거래에 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

* 종합 의견

본건 서울특별시 양천구 신월동 543-3 제1층 제102호는 서울 강서초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 신정네거리역 이용이 편리하여 교통 및 생활 여건이 양호합니다. 주위 환경 또한 주거지로서 적합하며, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 감정가는 1억 9천 5백만 원으로, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 그러나 건물의 노후화, 내부 구조 미확인, 불분명한 임대 관계, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적인 리스크 요소를 충분히 인지해야 합니다.

* 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 2호선 신정네거리역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 출퇴근이 용이합니다.

2. 안정적인 주거 환경: 서울강서초등학교가 인접하고 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

3. 생활 편의시설: 주변 상권 및 재래시장 이용이 편리하여 주거 만족도가 높습니다.

4. 적정 감정가: 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계