나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103851 [1] 서울특별시 동작구 상도동 324-41 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상7층 내 제2층 제201호 외 4개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(가),(나) : 건축물대장상 사무소로 이용중임. 일련번호(다),(라) : 건축물대장상 오피스텔로 이용중임. 일련번호(마) : 건축물대장상 다중주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103851 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 324-41 2층201호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 사무소, 다중주택으로 추정)

감정가: 116,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 화곡신용협동조합 (화OOO)

특이사항: 공동담보

3. 면적 정보

토지면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

토지 지분: 7.838000000000001㎡ (약 2.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.06㎡ (약 5.46평)

건물 지분: 18.06㎡ (약 5.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

4. 건물 개요

건축물대장상 용도: 업무시설 (사무소, 오피스텔, 다중주택)

실제 이용 추정 용도: 다중주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축물 총 층수: 지상 7층

호수: 총 10개호 (본건 201호)

사용승인일: 2020년 07월 29일

5. 기타 기본 정보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

3. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

4. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 여건은 보통입니다.

5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신대방지구)

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법)

과밀억제권역(수도권정비계획법)

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 기준, 외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

4. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 08월 20일 접수된 화곡신용협동조합의 근저당 (을1)이며, 채권액은 1,632,000,000원입니다.

5. 임차인 현황

* 김광집: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-25, 대항력 없음.

* 노다인: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025-07-21, 확정일자 2025-09-18, 배당신고일자 2025-10-30, 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 을4, 권리금액 20,000,000원, 말소 예정)

* 이명인: 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2025-04-11, 확정일자 2025-04-11, 배당신고일자 2025-10-02, 대항력 없음.

6. 인수되는 권리

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (을1 근저당, 을4 주택임차권, 갑2 임의경매, 갑3 가압류 등)

4. 상권분석

5. 상권 특성

지하철 7호선 신대방삼거리역 인근의 복합 상권입니다.

주변에 다수의 오피스텔과 주거용 건물, 근린생활시설이 밀집하여 유동인구 및 잠재적 수요가 존재합니다.

6. 임대/수요 분석

소형 오피스텔로서 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 임대 경쟁력을 가질 수 있습니다.

최근 조사된 인근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 선으로 파악됩니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

신대방삼거리역 주변으로 다수의 편의점, 마트, 병원, 약국, 다양한 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

7. 교통시설

지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8. 의료/교육시설

인근에 병원, 약국 등이 있으며, 숭실대학교, 중앙대학교 등 대학가와도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

9. 주변 환경 (혐오시설 유무)

신대방삼거리역 남동측 인근, 상도동 324-41번지 주변 반경 1km 이내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 법적 리스크

건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '다중주택'으로 사용되는 것으로 추정되어 건축법 위반 소지가 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. (물건명세서 참고사항: 작성일 2026-09-15)

8. 명도 리스크

등록된 임차인 전원이 대항력이 없으므로 법적으로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차 및 최종 이사 협의 과정에서 원활한 소통이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

권리관계는 비교적 깨끗하여 인수되는 부담은 적으나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인한 잠재적 리스크(이행강제금 등)를 반드시 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 지하철 7호선 신대방삼거리역 초역세권 입지로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 18.06㎡ (약 5.46평)의 소형 면적으로 소액 투자에 적합.

* 향후 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

인근 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1억 3천만 원 ~ 1억 7천만 원 선으로 파악됩니다.

법적 리스크(용도 불일치에 따른 이행강제금 부과 가능성)를 감안하여, 낙찰자의 신중한 판단이 필요합니다.

잠재적 리스크를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사가 병행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.