나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103866 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 다가구형 단독주택 등이 밀집하는 주거지대로 서측 인근 난곡로변을 중심으로 소규 모 근린생활시설이 형성되어 있고 주변에 각급 학교가 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여 건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교 통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 2층 203호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.04.30) 외 벽 : 화강석붙임 마감 내 벽 : 미 상 바 닥 : 미 상 창 호 : PVC 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사 가장형 토지이며, 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건 축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호 구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지 정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 임차권(보증금 249,000,000원) 설정되어 있으며, 자세한 임대관계 미상임. - 본건 일대는 조사시점 현재 신속통합기획 주택재개발 후보지에 선정된 것으로 조사되며, 향후 개발사업 진행에 따라 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행 시 유의하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층203호에 대한 경매 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103866 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-246, 레미안아트빌 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 296,000,000원

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2021년 4월 30일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 중 2층 203호

* 전용면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

* 토지지분: 18.3965㎡ (약 5.56평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구형 단독주택 등이 밀집하는 전형적인 주거지대입니다.

* 서측 난곡로변을 따라 소규모 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주변에 각급 학교가 소재합니다.

* 주거지로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(최초 제한공고일로부터 2년), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대; 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.6.17.~2026.8.30.).

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리분석 요약

* 본건의 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

* 이후 설정된 주택임차권(박수진), 압류(의정부세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 2. 임차인 정보

* 임차인: NGUYENHUYENTRANG

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박수진)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 26일

* 확정일자: 2021년 7월 2일

* 배당신고일자: 2023년 7월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 3. 특이사항 및 주의사항

* 주의사항: 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인과 관련된 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

* 본건은 2021년 4월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 1991년 건축된 제일빌라(전용 30.92㎡)가 2026년 7월 185,000,000원에 거래되었습니다. (건축 연식이 오래되어 비교 가치가 낮음)

* 2015년 건축된 드림하우스(전용 29.56㎡)가 2026년 7월 320,000,000원에 거래되었습니다.

* 2018년 건축된 어반팰리스(전용 45.37㎡)가 2026년 7월 390,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(전용 28.15㎡)은 2021년 건축임을 감안할 때, 2015년 건축된 드림하우스(전용 29.56㎡, 320,000,000원)와 시세 수준이 유사하거나 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 최근 거래 사례에서 제곱미터당 가격은 약 10,800,000원에서 8,600,000원 수준을 보입니다. 본건의 전용 면적(28.15㎡)에 이를 적용하면 약 303,960,000원에서 242,090,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 296,000,000원은 현재 시세와 비교 시 적정 수준 또는 약간 보수적인 가격으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 내부

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 4층 중 2층 203호

* 이용상태: 다세대주택(방 2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 재개발 사업 관련

* 본건 일대는 현재 신림10구역 재개발 후보지로 선정되어 정비계획안 수립 중인 것으로 조사되었습니다.

* 향후 재개발 사업 진행 경과에 따라 부동산 가치에 변동이 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 유의해야 합니다. 재개발은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 지연 또는 무산 등의 리스크도 내포하고 있습니다.

1.6. 2. 토지 이용 제한

* 본건은 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 재개발 구역 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적습니다. (선순위 임차권 없음)

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있으며, 신축 연식 및 재개발 호재를 고려하면 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물로 인한 낮은 유지보수 비용 및 높은 주거 만족도.

* 신림10구역 재개발 진행 시 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수요가 뒷받침되는 주거 밀집 지역.

* 명확한 권리관계로 인한 안전한 투자 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 296,000,000원

* 주변 신축 다세대주택의 최근 매매가(약 320,000,000원)와 본건의 전용 면적(28.15㎡), 신축 연식(2021년) 및 재개발 잠재 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 시세 및 유사 면적의 거래 사례를 바탕으로, 300,000,000원 ~ 315,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 경매 당일 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.