나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103868 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구형 단독주택, 소규모 근린생활시설(서측 인근 난곡로변 주변), 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 내 1층 일부로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 타일 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 <호별배치도> 참조 바람)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 공용승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사 지대를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착 공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대 /절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기 간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임차인이 거주중인것으로 조사되었으며 정확한 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 누수여 부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 610-246에 소재한 레미안아트빌 1층 103호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103868 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 296,000,000원입니다.

토지 면적은 18.40㎡ (약 55.66평)이고, 건물 면적은 28.15㎡ (약 85.23평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건물은 2021년 4월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구형 단독주택, 소규모 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 특성

건물은 철근콘크리트 구조이며, 1층 일부에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

토지는 2필 일단의 완경사 지대를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본 물건이 소재한 토지는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건은 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

압류(갑3)보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을4, 곽영분)은 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

3.3. 1.주택도시보증공사(HUG) 임차인

임차인: 주택도시보증공사(곽 )

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-29

확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 보증금은 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 2.민세희 임차인

임차인: 민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-14

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 전입일자는 2025년 3월 14일이나, 보증금 및 차임, 확정일자, 배당신고일자 등 주요 정보가 미상입니다. 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 본 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존, 공유자 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 압류 및 강제경매 등은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 주거 중심 지역에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 인근 난곡로변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

남강중학교가 북서측 인근에 위치하며, 그 외 여러 학교가 주변에 있습니다.

5.2. 편의 시설

소규모 근린생활시설이 인근에 있습니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

민세희 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련하여 명확한 확인이 필요합니다. '대항력있는임차인'이라는 정보와 임차인 현황 정보 간의 불일치로 인한 인수 리스크가 존재합니다.

6.2. 현장 확인 불가 리스크

현장 조사 당시 점유자의 폐문으로 인해 내부 설비 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 확인할 수 없었습니다. 이는 실제 명도 및 수리 비용과 관련된 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 기타

물건명세서상 HUG 임차인의 보증금은 인수하지 않아도 되나, 보증금 반환 관련 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 권리 분석상 민세희 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한 현장 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태를 파악하기 어렵다는 점이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. HUG 임차인의 보증금은 인수 조건이 변경되어 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

* 서울시 관악구 위치: 실수요 및 투자 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 권리관계 명확화 시: 임차인 리스크가 해소된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 중 본건과 유사한 면적(29.56㎡)의 2015년 준공 다세대주택(드림하우스)이 320,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(28.15㎡, 2021년 준공)의 시세는 300,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 296,000,000원으로 책정되었습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증금 249,000,000원은 인수하지 않아도 되며, 민세희 임차인의 보증금은 0원으로 신고되어 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임차인 관련 리스크 및 현장 내부 확인 불가로 인한 불확실성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려하되, 철저한 권리관계 조사와 현장 방문 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 위험 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.