나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103820 [1] 서울특별시 동작구 대방동 501 대림아파트 108동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 '신길초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신림선 서울지방병무청역 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하1층/지상19층 건물 내 제1층 제106호로서,
사용승인일: 1993.11.20.
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.
* 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 기초로 작성한 바 확장 여부 등 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 35미터 내외, 북측 및 동측 남측으로 폭 약 14 ~ 23미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103820 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 501 대림아파트 108동 1층106호

용도: 아파트

감정가: 14억 4천 6백만원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에 (마스킹 처리)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 토지 정보

토지 면적: 36.92㎡ (약 11.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 아파트 건부지로 이용 중

토지 형상: 대체로 사다리형

1.3. 건물 정보

건물 면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하1층/지상19층 건물 내 제1층 제106호

사용승인일: 1993년 11월 20일

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수, 소방, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음

2. 입지조건

2.

2.1. 교통환경

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신림선 서울지방병무청역 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

2.2. 주거환경 및 주변시설

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 '신길초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 양호합니다.

2.3. 교육환경

인근에 신길초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

다만, 본건은 교육환경보호구역에 해당되므로, 학교 환경위생정화구역에 대한 최종적인 사항은 관할 교육청에서 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리는 2006년 1월 27일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 금37,700,000원)입니다.

본건은 임의경매로 진행되므로, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않는 한, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액 합계는 1,477,700,000원입니다.

* 근저당권 (국민은행, 2008-03-27, 금240,000,000원) - 말소

* 근저당권 (우리은행, 2022-09-02, 금1,200,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (에이치에프더블유오이유동화전문, 2025-09-01, 1,040,273,162원) - 말소 (낙찰 시)

3.2. 임차인 현황

본건 부동산에 대한 임차인 현황은 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의: 임차인이 존재할 수 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 금액이 미상이라도 대항력 유무 등은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항 (유동화물건, 인수되는 권리 등)

본 물건은 유동화 물건입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

2.

4.1. 상업시설 접근성

단지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 접근성은 양호합니다. 또한, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상권을 이용하는 데 무리가 없습니다.

4.2. 주거 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주차 환경

대림아파트 단지는 총 2,199대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지상 1,028대, 지하 1,171대). 이는 총 1,628세대 기준으로 세대당 약 1.35대의 주차 공간이 확보되어 있어, 비교적 넉넉한 주차 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 건물 노후화

본건 아파트 건물은 1993년 11월 20일에 사용승인되어 30년 이상 경과되었습니다. 이에 따라 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 1층 저층부 특성

본건은 1층에 위치하여 일조권, 사생활 침해, 소음, 보안 등에 취약할 수 있다는 단점을 지닐 수 있습니다. 그러나 1층이라는 점은 여름철 냉방 효과 증대 및 건물 출입의 편리성 등 장점도 동시에 가집니다.

6.3. 법적 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축분뇨법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다수의 법적 제한 사항에 해당됩니다. 특히, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 건축선 규정에 따라 도로 경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 점도 고려해야 합니다.

6.4. 미확인 사항

현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황 확인이 불가했습니다. 확장 여부 등 실제와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 재확인하시기 바랍니다. 임대차 관계 등도 파악되지 않은 상태입니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 환경에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 심각한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 감정평가서 요약에도 별도의 혐오시설 관련 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동의 대림아파트 108동 1층 106호로, 신길초등학교 인근에 위치하여 교육 및 주거 환경이 양호합니다. 지하철 신림선 역세권이라는 점은 교통 편의성을 더하며, 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계상 문제는 없어 보입니다. 다만, 1993년 준공으로 인한 건물 노후화, 1층이라는 특성, 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인으로 고려됩니다. 또한, 유동화 물건이라는 점은 특이사항으로, 채권 관련 특수성을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 우수한 입지: 서울 동작구 대방동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 신길초등학교 및 서울지방병무청역 인근으로 교육 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 다세대, 단독주택이 혼재된 지역으로, 지역 내 시세 변동성이 상대적으로 적은 편입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 인수할 권리 관계가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 구축 아파트이지만, 재건축 또는 리모델링 가능성을 장기적으로 고려할 수 있는 입지입니다.

* 넓은 실사용 면적 확보 가능성: 전용면적 84.92㎡는 확장 시 넓은 실사용 면적 확보가 가능하여 거주 만족도 향상 및 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(84.92㎡)의 4층 매물이 2026년 7월 4일에 18억원에 거래되었습니다. 본건은 1층이므로, 4층 매물 대비 약 5~10% 정도의 가치 조정을 고려할 필요가 있습니다. 감정가(14억 4천 6백만원) 대비 시장 시세는 높은 수준입니다.

종합적으로 고려할 때, 1층이라는 점과 건물 노후화, 내부 상태 미확인 등의 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 시장 시세(약 16억 2천만원 ~ 17억 1천만원 범위)와 감정가(14억 4천 6백만원)를 고려하여, 15억 5천만원 ~ 16억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 실제 현장 조사 결과, 내부 상태, 법적 제한 사항의 상세 내용, 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.