나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103849 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설,
근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신대방역)이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제706호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(거실/방, 주방, 다락 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 26미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호
(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (주요산 주변),
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.
~2026.8.25.).

일련번호(2): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호
(2023.07.27.))),도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등.
용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103849 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층706호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24 평)

토지지분: 4.088㎡ (약 1.24 평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23 평)

건물지분: 17.3㎡ (약 5.23 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 더위일관악파크뷰

총 층수: 14층 (본건 7층)

사용승인일: 2021년 12월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신대방역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계

말소기준권리(압류)는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류입니다. 본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(김 덕)

- 보증금: 240,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022년 1월 28일

- 확정일자: 2022년 1월 28일

- 배당신고일자: 2023년 12월 26일

- 대항력: 없음

- 인수되는 임차보증금: 0원

- 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환채권 승계인으로서 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않는다는 의미입니다.

* 채권총액: 240,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경

신림동은 서울 서남권의 주요 주거 및 상업 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 본건 물건이 위치한 난곡로 일대는 교통이 비교적 편리하며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획

- 일련번호(1) 및 (2): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상).

- 해당 구역은 상업 기능 및 주거 기능이 복합적으로 계획되어 있으며, 지구단위계획에 따라 개발이 진행될 수 있는 지역입니다. 토지거래허가구역 지정은 향후 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래에 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

인근에 신림고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설

지하철 2호선 신대방역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 매수인은 임차보증금을 인수할 부담이 없습니다. 이는 매수자에게 유리한 조건입니다.

* 토지거래허가구역

본 물건지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에 대한 제한으로, 일반적인 내국인 매수자에게는 해당되지 않습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

* HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 내용은 명확히 명시되어 있지 않으나, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로서 복합적인 이해관계를 갖고 있는 점은 인지해야 합니다. 그러나 대항력 포기 조건으로 매각되므로 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 오피스텔로, 신대방역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 있습니다. 17.30㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합하며, 2021년에 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적, 신축 건물

17. 30㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 적합합니다. 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 역세권 입지

신대방역이 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확

임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되어 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력

난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 조사한 결과, 해당 면적대의 오피스텔은 대략 2억 3천만 원에서 2억 6천만 원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2억 5천만 원입니다.

* 예상 입찰가 산정

임차보증금 인수 부담이 없고, 최신 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 낙찰받는 것을 기본으로 하되, 경쟁 상황을 고려하여 감정가의 95% ~ 105% 수준인 약 2억 3,750만 원 ~ 2억 6,250만 원 사이를 예상해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.