나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103821 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1511-43 엔젤타운11차 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 마을버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 501호로서, 외벽 : 돌 붙임 마감등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후첨:내부구조도 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

제시외 건물 18㎡(판넬조, 방 및 주방으로 이용중)가 소재함.(후첨:내부구조도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

평가대상 건물은 집합건축물대장(전유부,갑)상 위반건축물(주택과-23884(2015.08.26)호)로 등재되어 있고, 그 내역은 501호 18㎡, 패널/패널 다용로 표기되어 있어 이행강제금 등 부과 될 수 있으니 경매 진행시 유의 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103821 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1511-43 엔젤타운11차 4층501호

용도: 다세대주택

감정가: 225,600,000원

토지면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

토지지분: 14.08㎡ (약 4.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물지분: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 마을버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 11일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(금6,391,189원)입니다.

이하 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 채권자 오OO의 강제경매 개시 결정 (2025.09.01 접수, 2025타경103821)

* 대항력 있는 임차인: 오하준

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-23

* 확정일자: 2020-12-23

* 배당신고일자: 2025-11-27

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있습니다. 다만, 배당신고가 되어 있고 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다. 이에 따라 낙찰자가 직접 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 배당 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 가압류 (서민금융진흥원, 2023.05.11 접수, 말소기준권리)

* 가압류 (오케이저축은행, 2023.10.18 접수, 말소)

* 가압류 (오하준, 2023.11.29 접수, 말소)

* 압류 (관악구, 2026.02.02 접수, 말소)

* 가압류 (주식회사국민행복기금, 2025.11.27 접수, 말소)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 지상권은 개요상 언급되나 등기부에는 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지역은 아니나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본건 인근에 당곡고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 오하준 임차인이 존재하며, 전입/확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 비록 배당신고와 "인수 보증금 합계: 0원" 표기로 보증금 전액을 경매 절차에서 회수할 것으로 예상되나, 배당이 완결되지 않을 경우 보증금 인수 위험이 있을 수 있습니다.

* 위반건축물: 본건은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (501호 18㎡, 패널/패널 다용로 표기) 이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 관련 부담사항은 관할 구청에 문의하여 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 18.00㎡ (약 5.45평)의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 이 제시외 건물의 현황 및 합법성 여부에 따라 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 입지적 장점과 함께 신축 연도(2015년 준공) 대비 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물대장상 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 등 여러 잠재적 리스크가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히 위반건축물과 관련된 이행강제금 문제는 반드시 사전에 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 서울 도심 입지: 관악구 봉천동이라는 서울 시내 위치는 기본적인 가치를 보장합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 주변 유사 건물 대비 신축 연도가 짧아 즉각적인 리모델링 부담이 적을 수 있습니다.

* 소형 면적: 17.73㎡의 전용면적은 1인 가구나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,600,000원입니다. 최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석해 볼 때, 본건과 유사한 조건(2016년식 26.98㎡, 2022년식 39.75㎡)은 제곱미터당 약 105만원에서 136만원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 제곱미터당 약 127만원 수준으로, 시장 가격 범위 내에 있습니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(보증금 170,000,000원, 경매 배당 처리 예상)과 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 가능성, 제시외 건물 포함 등이 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없다고 가정하고, 감정가의 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.