나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103836 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '국사봉체육관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 지층 비01호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2015.05.13) 외벽 : 석재 붙임 마감등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10~2029.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

본건 현관문상 '101호'호 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103836 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 지층비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 267,000,000원

* 토지면적: 34.09㎡ (약 10.3평)

* 건물면적: 45.69㎡ (약 13.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '국사봉체육관' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2023-08-16)

* 인수되는 권리: 주택임차권 (배지희, 보증금 264,000,000원, 2022-11-09 전입/확정, 2023-11-22 배당신고, '인수'로 등기됨)

* 말소예정 권리: 소유권보존, 소유권이전, 압류(국민건강보험공단, 관악세무서장, 서울특별시), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 배

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 있음

* 분석: 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.26.자)가 제출되었습니다. 이에 따라 실질적인 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동의 주거지역 내에 위치하며, 주변에 국사봉체육관, 학교, 공원 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 봉천동 지역은 전통적인 주거 지역으로, 소규모 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 국사봉체육관, 인근 학교(초,중,고), 공원 등을 이용하기 편리합니다.

* 생활 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25) 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 상기 권리분석 섹션에서 상세 설명되었으나, 확약서 제출로 실질적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 지하층: 지층(B01호)으로, 층간 소음이나 채광, 습도 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 인접 도로: 북측 노폭 약 4m 도로에 접해 있어 차량 접근 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2015년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택 지층 물건입니다.

* 감정가가 267,000,000원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세 및 면적 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 실질적인 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 있으나, 이를 충족한다면 일반적인 경매 물건으로 접근 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실질적인 인수 보증금 부담이 없는 대항력 있는 임차인 존재로, 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 최근 신축된 다세대주택으로, 향후 거주 또는 임대 수익 창출에 용이합니다.

* 감정가 대비 주변 시세가 높을 가능성이 있어 시세차익 기대 가능합니다.

* 봉천동 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 면적(45.69㎡) 및 건축 연도(2015년)를 고려할 때, 실질 시장가는 감정가(267,000,000원)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 최근 봉천동 다세대주택 거래 사례(2026년 7월, 26.98㎡, 2016년식, 3층)가 283,000,000원에 거래된 점과, 본건이 지층이라는 점을 감안하더라도, 감정가가 저평가되었다고 판단됩니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인이 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 실질적인 인수 보증금이 0원임을 고려하면, 시세 수준으로 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 290,000,000원 ~ 320,000,000원으로 제시합니다. (상기 금액은 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.