나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103865 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 "신림역" 북서측 인근에 위치며 주위는 단독 주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건내 5층 501호로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로 집합건축물(공동주택, 사무소, 오피스텔) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19, 태양오피스텔 5층 501호에 소재한 부동산 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103865 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층501호

* 용도: 다세대주택 (내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이나, 건물명은 태양오피스텔입니다.)

* 감정가: 225,000,000원

* 토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

* 토지 지분: 6.013㎡ (약 1.82평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 11.94㎡ (약 3.61평)

* 건물 지분: 11.94㎡ (약 3.61평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: (없음)

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경 (임차인의 대항력 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출됨)

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 신림역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 위치 및 주위환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역(신림역)이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상8층 건물 중 5층 501호입니다.

* 인접 도로상태: 건물 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

* 혐오시설 정보: 본 건 주변 지역을 분석한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계를 분석한 결과, 인수되는 권리사항은 없으며 비교적 명확한 상태입니다.

* 말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2023-01-27, 등기부갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 말소되는 권리:

* 주택임차권 (장한얼, HUG, 2023-08-30 접수, 을1)

* 압류 (의정부세무서장, 2024-04-15 접수, 갑6)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-05 접수, 갑7)

* 인수되는 보증금: 0원

* 주택임차권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 반환 청구권 포기 및 대항력 포기 확약서가 제출되었으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: W

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* * 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

* 보증금: 223,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-07-19

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 임대차 계약으로, 상기 '인수되는 보증금' 항목과 같이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 신림역 인근의 활발한 지역에 위치하여 상권이 발달되어 있습니다.

* 주위 상권: 지하철 신림역을 중심으로 다양한 상업시설, 주거시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 활성화된 상권입니다.

* 건물 현황: 태양오피스텔 내 501호는 공동주택으로 이용 중이며, 2021년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 시세 동향: 최근(2026년 7월) 인근 다세대주택의 매매 사례를 보면, 30.92㎡(1991년식)가 18,500만원, 29.56㎡(2015년식)가 32,000만원, 45.37㎡(2018년식)가 39,000만원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적 11.94㎡는 비교 대상 주택보다 면적이 매우 작아, 단위 면적당 가격은 높게 형성될 수 있습니다. 감정가 225,000,000원(단위 면적당 약 18,844,221원)은 최근 시세 대비 높은 편으로 판단되나, 신축성과 역세권 프리미엄을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

우수한 교통 환경과 풍부한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 2호선 신림역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 편의시설: 상점, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 1인 가구 및 젊은 층의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

향후 자산 가치 및 운용에 영향을 줄 수 있는 요소들을 분석했습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG로부터 보증금 반환 청구권 및 대항력 포기 확약서가 제출되어 법적 인수 부담은 없으나, 해당 확약서의 구체적인 법적 효력 및 해석에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

* 작은 면적: 전용면적 11.94㎡는 공간 활용에 제약이 있을 수 있으며, 임대 시 특정 수요층에 한정될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 구매자에게는 거래 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신림역 초역세권에 위치한 신축 건물로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어나 매우 매력적인 입지를 자랑합니다. HUG 관련 보증금 인수 문제가 해결되어 권리상 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 전용 면적이 매우 작은 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 감정가가 주변 시세 대비 단위 면적당 가격이 높게 책정되었으나, 신축성과 역세권 프리미엄을 감안할 때 경매 진행 상황을 면밀히 주시하며 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 2021년 사용 승인된 신축 건물로 관리 용이.

* HUG 보증금 인수 리스크가 제거되어 권리관계가 명확함.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 225,000,000원입니다.

* 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 이는 HUG 보증금 인수 부담이 없으며, 건물의 신축 연한 및 역세권 입지를 고려한 가격입니다.

* 주변 다세대주택의 시세와 비교 시 단위 면적당 가격이 높게 책정된 점을 감안할 때, 실제 경매 참여 시 경쟁 강도와 시장 분위기를 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 초기 입찰 시에는 감정가의 약 90% 수준인 202,500,000원에서 시작하여, 응찰 상황에 따라 상향 조절하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.