나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120904 [1] 서울특별시 관악구 신림동 산110-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120904 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 산110-18

용도: 임야

감정가: 10,287,036,000원

토지면적: 15,446.00㎡ (약 4,672.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

감정평가서 요약 요향표 상 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동의 산악 지역에 위치한 임야입니다.

주변은 자연림 상태를 유지하고 있으며, 이는 도심 속 희소한 녹지 공간으로서의 가치를 지닙니다.

단, 신림역 중심의 번화한 상업 지구와는 거리가 있어 일반적인 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

다만, 관악산 및 삼성산 등 녹지축과 인접하여 자연환경이 우수하며, 최근 신림동 일대가 대규모 재개발 계획을 통해 '숲세권' 주거 단지로 변화하는 추세에 있어 향후 입지 변화 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을12 (근저당권, 박준영, 2023-03-15, 1,200,000,000원)

권리분석 요약:

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 을12 근저당권(박준영, 12억원)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 접수된 다수의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등의 권리는 대부분 말소 예정이거나 이미 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액은 26,268,800,000원으로 매우 높게 기재되어 있습니다.

주의사항으로, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 제공된 '등기부요약' 상으로는 을13 지상권(박준영)이 말소된 것으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 자연림 상태의 임야로, 현재 직접적인 상업 활동이나 상권 형성이 이루어지고 있지 않습니다.

주변의 주요 상권은 지하철 2호선 신림역을 중심으로 형성되어 있으며, 이곳은 패션, 먹거리, 유흥가 등이 발달한 서울 서남부의 주요 번화가입니다.

반면, 본 물건 소재지는 이러한 도심 상권과는 상당한 거리가 있습니다.

향후 주변 지역의 대규모 재개발 추진 가능성 및 비오톱 규제 완화 등을 고려할 때, 미래 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 자연 녹지 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

관악산, 삼성산 등 인근의 산림 지역을 통해 등산, 산책 등 야외 활동을 즐기기 좋습니다.

그러나 신림역 중심의 상업 시설, 대중교통 접근성, 문화 시설 등 일상생활에 필요한 편의 시설과는 거리가 있어, 해당 물건을 주거용으로 활용하기 위해서는 별도의 기반 시설 확보가 필요합니다.

신림동 자체는 1인 가구가 많고 주거 밀집 지역이 발달한 곳이나, 본 물건의 입지는 이러한 일반적인 주거 환경과는 차이가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 및 미확인 분묘: 제공된 정보에 "분묘기지권"이 특이사항으로 기재되어 있으며, "봉분이 있는 분묘는 보이지 않으나 봉분 없는 분묘의 존재를 배제할 수 없음"이라는 문구가 포함되어 있습니다. 이는 향후 분묘 이장 등 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 비오톱 1등급(저촉): 본 물건은 비오톱 1등급 지역에 해당합니다. 2025년 8월 이후 비오톱 1등급에 대한 개발 규제가 완화되었으나, 여전히 개발 가능성 및 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미소멸 권리 가능성: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약에는 해당 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이 불일치에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 개발 관련 불확실성: 현재 임야 상태로, 개발을 위해서는 토지 이용 계획 변경, 건축 허가 등 복잡한 행정 절차 및 시간이 소요될 수 있습니다. 주변 신림동 일대의 재개발 계획과의 연계성 또는 독립적인 개발 가능성을 파악해야 합니다.

* 안전 및 치안: 신림동 일대에서 발생한 강력 범죄 사건들로 인해 일부 지역의 치안에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 비록 본 물건이 직접적인 범죄 발생 장소와는 거리가 있을 수 있으나, 지역 전체의 이미지가 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 26,268,800,000원으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 대규모 임야로서, 현재는 자연 상태를 유지하고 있으나 주변 지역의 활발한 재개발과 도시화 추세에 따라 미래 가치 상승 잠재력을 지닌 부동산입니다.

우수한 자연 환경을 갖추고 있으며, 최근 서울시의 비오톱 규제 완화 정책은 개발 가능성을 열어주는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

하지만, 분묘기지권 및 미확인 분묘의 존재, 비오톱 1등급 지정, 권리 관계의 불명확성 등 해결해야 할 중대한 법적, 환경적 리스크를 안고 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 해결 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 희소성 있는 대규모 녹지: 서울 도심 내에서 찾기 힘든 넓은 면적의 임야로서, 미래 개발 시 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

* 신림동 개발 잠재력: 신림동 전반의 도시 개발 및 재건축 흐름에 따라, 본 물건의 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 비오톱 규제 완화: 2025년 이후 비오톱 1등급에 대한 개발 기준 완화로 인해, 과거 개발이 어려웠던 지역의 잠재적 활용 가능성이 열렸습니다.

* 자연 친화적 환경: 관악산, 삼성산 등과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 10,287,036,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건은 상당한 규모의 임야로서, 향후 개발 가능성 및 재개발 지역과의 인접성 등을 고려할 때 잠재적 가치가 있습니다.

그러나 분묘기지권, 비오톱 1등급 지정(완화 가능성 있음), 불확실한 권리 관계 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있어, 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 분석과 잠재적 개발 비용, 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 요소들을 종합적으로 판단하여 결정될 것이며, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.