나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81005 [1] 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경81005 (1) 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동에 소재한 근린시설입니다.

감정가는 28,438,031,200원입니다.

토지 면적은 1623.90㎡ (약 491.26평)이며, 건물 면적은 18070.99㎡ (약 5466.54평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 와OOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건, 유치권, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치하고 있습니다. 평내동은 남양주시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 경춘로를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 평내사거리 주변에는 주민센터, 우체국, 금융기관, 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 경춘선 평내호평역을 통해 서울 및 수도권 지역으로 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 시내외버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다. (평내호평역, 평내동 주민센터, 평내농협.평내초교.대명루첸 등 다수 정류장 위치)

지역적으로는 백봉산이 인근에 위치하여 녹지환경을 누릴 수 있으며, 최근에는 평내 체육문화센터가 개관하여 생활체육 인프라가 확충되었습니다.

다만, 토지 일부(북측 약 5㎡)는 대로1류에 저촉되는 부분이 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. [cite: (제공된 문서 내]

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자 및 채무내역

채권자는 와OOOOOOOOOOOOO입니다.

토지 등기부채권 총액은 40,085,945,762원이며, 건물 등기부채권 총액은 40,290,000,000원입니다.

1.3. 2.소유권 및 기타 권리사항

토지 등기부에는 한국토지공사로부터 블루문인베스트 주식회사 외 1명으로 소유권이전 등기가 이루어졌으며, 다수의 근저당권, 압류, 가압류, 소유권이전청구권 가등기 등이 설정되어 있습니다.

건물 등기부 역시 주식회사리안디벨롭먼트, 주식회사도원4 등으로 소유권이전 등기가 이루어졌으며, 토지와 유사하게 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 토지 등기부상 '을1' 근저당권 (2021-07-30, 진선미대부주식회사)으로 보입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.임차인 현황

임차인 김진성은 대항력이 있으며, 보증금은 0원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2020년 12월 1일입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 4.유치권 분석

유치권 신고서가 이계성(40억), 윤여상(11.66억), 주식회사 성우공영(54억)으로부터 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

다만, 채권자 대리인 측에서는 윤여상 및 주식회사 드림개발(구 성우공영)이 유치권 포기각서를 작성했으며, 주식회사 드림개발이 제기한 점유회수청구 소송에서 청구가 기각 확정되었음을 알리고 있습니다. 또한, 이계성에 대해서는 점유 여부가 불분명함을 이유로 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다.

이러한 정황으로 미루어 볼 때, 유치권의 성립 여부는 다툼의 여지가 있으며 법적 판단이 필요할 것으로 보입니다.

1.3. 5.인수되는 권리

김진성 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 평내동은 남양주시의 주요 상업지구 중 하나입니다. 평내사거리 및 경춘로를 따라 금융기관, 병원, 학원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

택지개발지구의 특성상 배후수요는 탄탄한 편이며, 상권이 점차 성숙해지고 있습니다. 특히 평내호평역 역세권과 이마트 인근 상권이 활성화되어 있습니다.

하지만 일부 상권 외곽부에서는 공실이 발견되고 있으며, 신축 상가들의 경우에도 아직 상권이 완전히 성숙되지 않아 공급 과잉 및 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

인근 부동산 시장에서는 신도시(다산, 별내) 상가 공실률이 높은 반면, 구도심 주택가 1층 상가 임대 수요가 증가하는 경향을 보입니다. 이는 1, 2인 가구 증가와 배달 중심 소비 확산에 따른 것으로 분석됩니다.

본 물건은 근린시설 용도이므로, 주변 상권의 유동인구, 소비 성향, 업종 분포 등을 종합적으로 고려한 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

평내동은 주거 환경 개선을 위한 노력이 이어지고 있습니다. 최근 평내 체육문화센터가 개관하여 지역 주민들의 생활체육 인프라가 확충되었으며, 백봉산과 같은 녹지 공간도 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통 측면에서는 경춘선 평내호평역을 통해 서울 접근성이 양호하며, 다양한 버스 노선이 운행되고 있습니다.

또한, 평내동 주민센터, 남양주우체국, 국민건강보험공단 남양주-가평지사(이전) 등 공공기관이 위치하여 생활 편의성을 더합니다.

학군으로는 평내초등학교, 장내중학교, 평내고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.미완공 및 사용승인 미필

본 건물은 건축법상 사용승인이 미필된 상태이며, 건축 허가 후 토목, 골조, 기반시설 공사는 완료되었으나 내부 및 부대시설 공사가 미완공되어 장기간 방치된 상태입니다. 이는 건물 사용 및 가치에 심각한 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 2.층별 용도 불일치 및 공실

건물의 4층부터 12층까지는 등기사항증명서상 용도와 달리 오피스텔 공사가 중단된 상태이며, 건물 전체가 공실 상태로 유치권 주장자들이 점유하고 있습니다.

1.7. 3.유치권 및 법적 분쟁 가능성

유치권 신고가 다수 접수되었으며, 성립 여부가 불분명한 상황입니다. 비록 유치권 포기각서 및 소송 결과가 일부 존재하나, 이로 인한 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 4.토지 일부 저촉

토지 일부(북측 약 5㎡)가 대로1류에 저촉되어 있어, 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 5.중복사건 및 다수 권리관계

중복사건이 존재하며, 토지 및 건물 등기부에 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다.

1.10. 6.혐오시설 존재 가능성

인근에 혐오시설이 설치될 가능성에 대한 주민 민원이 존재하며, 하수처리장 등 공공시설 설치 관련 지역 간 갈등 사례가 있어 잠재적인 혐오시설 관련 민원 발생 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대규모 근린시설 건물로, 경기도 남양주시 평내동이라는 입지 조건과 상당한 토지 및 건물 면적을 보유하고 있습니다. 경춘선 평내호평역을 통한 서울 접근성 및 지역 내 교통망, 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

그러나 심각한 리스크 요인들을 다수 내포하고 있습니다. 첫째, 건축법상 사용승인이 미필된 미완공 상태이며, 내부 공사가 중단된 채 장기간 방치되어 있어 정상적인 사용 및 수익이 불가능합니다. 둘째, 건물 전체가 공실 상태이며, 다수의 유치권 주장이 있어 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 셋째, 토지 일부가 도로에 저촉되는 문제와 복잡한 권리관계 또한 부담 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 상당한 투자 가치가 잠재되어 있음에도 불구하고, 공사 완료 및 사용승인 획득, 유치권 문제 해결, 복잡한 권리관계 정리 등 후속 조치에 막대한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상되는 고위험 고수익 투자 대상입니다.

1.8. 투자 포인트

* 완공 시 상당한 가치 상승 기대: 대규모 건축물과 토지를 확보하고 있어, 공사 완료 및 정상화 시 개발 이익을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 우수한 입지 조건: 남양주시 평내동은 수도권에서의 접근성이 좋고, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 향후 개발 가치가 높습니다.

* 대규모 근린시설 공급 가능성: 완공 시 지역 내 부족한 대규모 근린시설 또는 복합 시설 공급을 통해 수익 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 유치권, 미완공 상태, 사용승인 미필 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재하며, 이러한 부분에 대한 명확한 해결 방안 마련 및 예상 비용 산정이 선행되어야 합니다. 또한, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원이지만, 향후 투입될 공사비, 법적 분쟁 해결 비용, 정상화까지 소요되는 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 건의 감정가는 28,438,031,200원이며, 등기부채권 총액은 약 800억원 이상으로 매우 높은 상태입니다.

향후 투입될 총 공사비, 제세공과금, 법무비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.