나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30142 [1] 전라남도 나주시 왕건길 13-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각( 제시외 건물 해당 공유지분 매각 포함)
- 지분매각, 공유자우선매수권 1회로 제한
- 제시외 건물 2-3 내부에 매각 대상이 아닌 '냉장고' 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30142 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOO

소재지: 전라남도 나주시 왕건길 13-2

용도: 단독주택

감정가: 71,967,100원

토지면적: 262.40㎡ (약 79.39평)

토지지분: 58.305㎡ (약 17.64평)

건물면적: 199.82㎡ (약 60.44평)

건물지분: 44.4㎡ (약 13.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 90.46㎡ (해당 공유지분 매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 일괄매각(제시외 건물 포함)

주의사항:

* 일괄매각(제시외 건물 해당 공유지분 매각 포함)

* 지분매각, 공유자우선매수권 1회로 제한

* 제시외 건물 2-3호 내부에 매각 대상이 아닌 '냉장고' 소재함

건축물 사용승인일: 1992년 03월 23일

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 왕건길 13-2에 소재하고 있습니다. 나주시는 역사와 문화가 공존하는 도시로, 점차 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 왕건길은 비교적 조용한 주거 지역에 위치할 것으로 예상되며, 정확한 주변 환경은 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다. 대중교통 접근성 및 주변 생활 편의시설과의 연계성은 지역 내 다른 단독주택들과 유사할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 오OOOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 01월 08일 접수된 오케이캐피탈의 4번 김용호 지분 강제경매 (갑8)입니다. 이는 경매를 통해 해당 권리보다 선순위인 모든 권리가 소멸됨을 의미하며, 본 건의 매각으로 인해 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

현재 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 다만, 일반적인 단독주택이 위치하는 지역의 특성상 주거 중심의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 주변에 주거 편의를 위한 소규모 상가나 마트, 병원, 학교 등이 존재할 가능성이 높습니다. 해당 지역의 정확한 상권 현황 및 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 매매 및 임대 사례 자료(JSON) 분석이 필요하나, 현재 제공되지 않아 일반적인 추정만 가능합니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 나주시는 역사 유적과 함께 현대적인 도시 기반 시설을 갖추고 있습니다. 인근에 나주 시청, 나주 병원, 초등학교, 중학교 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. 또한, 나주혁신도시와 인접해 있어 관련 편의시설 및 공공기관 이용 또한 용이할 수 있습니다. 자세한 학군 및 병원, 편의시설과의 거리는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 지분매각: 전체 부동산의 일부 지분만을 매각하는 건으로, 낙찰자는 건물 및 토지의 전유가 아닌 공유자로서의 권리만을 취득하게 됩니다. 이는 소유권 행사, 관리, 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등이나 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 다른 공유자가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자는 해당 지분을 취득하지 못할 수 있습니다. 본 건은 공유자 우선매수 신고권이 1회로 제한되어 있으나, 이로 인한 불확실성은 투자 위험 요소로 작용합니다.

* 중복사건: 본 사건이 중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 절차나 다른 이해관계인의 존재 가능성을 시사합니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각 대상에 포함된 제시외 건물에 대한 정확한 파악 및 권리 관계 확인이 필요하며, 비매각 대상 물건(냉장고)이 소재하는 점은 현장 확인 시 주의를 요합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 왕건길에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 '지분 매각' 및 '공유자 우선매수권'이 존재하여, 다른 공유자와의 협의 및 소유권 행사에 어려움이 따를 수 있는 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 이러한 특수 물건은 일반적인 경매 물건보다 낙찰률이 낮고 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있으나, 철저한 권리 분석과 함께 향후 다른 공유자와의 협상 전략 수립이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 지분 매각 물건으로서, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 타 공유자와의 협의 필요성이라는 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 일반적인 단독주택 경매 물건보다 경쟁률이 낮아 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다. 이러한 물건은 향후 지분 통합 또는 다른 공유자에게 지분을 매도하여 시세 차익을 얻는 전략으로 접근할 수 있습니다. 특히, 토지 및 건물 면적을 고려할 때, 해당 공유 지분 비율(약 22.2%)을 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 71,967,100원입니다. 이는 전체 부동산 가치의 약 22.2%에 해당하는 지분에 대한 감정가입니다. 지분 매각 물건의 특성상, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 다른 공유자와의 협상 난이도 등을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

주변 단독주택의 시세 및 본 물건의 지분 비율, 경매 절차상의 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 결정될 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 약 60% ~ 70% 수준의 낙찰률을 예상하여, 감정가의 65% 수준인 약 46,770,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 추정치이며, 실제 투자 시에는 반드시 해당 물건의 권리 관계, 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 면밀한 분석, 그리고 공유자들의 의사 등을 다각도로 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.