나이스옥션 법원경매 속초 2024타경1502 [1] 강원특별자치도 속초시 노학동 산157-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1- 현황은 대이고, 매각대상 아닌 컨테이너 수동 및 이동식화장실 소재.
목록2-건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 공사가 중단된 상태임
목록2-제시외 2-5수변전시설은 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측됨(정확한 소재여부는 측량을 요하며, 타인 소유 지상에 소재시 그 권원은 불분명함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 속초지원 2024타경1502 (1)

소재지: 강원특별자치도 속초시 노학동 산157-3

용도: 숙박시설

감정가: 9,548,418,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4403.00㎡ (약 1332.16평)

토지지분: 4403㎡ (약 1332.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 7317.04㎡ (약 2213.73평)

건물지분: 7317.04㎡ (약 2213.73평)

건물 제시외면적: 224.40㎡ (약 67.88평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.4. 목록별 현황

목록1: 현황은 대이며, 매각 대상이 아닌 컨테이너 수동 및 이동식 화장실 소재.

목록2: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 공사가 중단된 상태임.

목록2-제시외 2-5: 수변전시설은 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측됨 (정확한 소재 여부는 측량을 요하며, 타인 소유 지상에 소재 시 그 권원은 불분명함).

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본 물건이 소재한 속초시 노학동 지역은 동서고속화철도 개통(2028년 말 예정)으로 인한 역세권 개발의 수혜지로 주목받고 있습니다. 향후 KTX 속초역을 중심으로 서울 접근성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다. 또한, 최근 노학동 일대의 학교 밀집 지역인 배움터길 주변의 교통난 해소를 위해 우회 도로 개설 공사가 완료되어(2024년 8월), 지역 내 접근성과 통학 환경이 개선되었습니다.

2.2. 지역 개발 현황

속초시는 2028년 개통 예정인 동서고속화철도와 동해북부선 철도를 기반으로 '9분 도시' 및 '콤팩트 시티' 구상을 추진하며 역세권 개발을 가속화하고 있습니다. 속초역세권 일대에 복합환승센터, 마이스 타운, 관광특화단지 등을 조성하는 대규모 개발 사업이 진행 중이며, 이는 지역 경제 활성화 및 도시 경쟁력 강화에 기여할 것으로 보입니다. 노학동 지역은 대규모 아파트 단지와 행정기관, 교육 시설이 밀집된 속초시의 중심 기능 역할을 수행하고 있으며, 리조트, 콘도 등 숙박 단지와 다양한 테마 마을이 형성되어 있습니다.

2.3. 주변 환경

본 물건지 주변에는 학교들이 위치하고 있으며, 속초 시내 및 청초호, 설악산 국립공원 등 주요 관광지와도 비교적 가까운 거리에 있습니다. 노학동은 자연환경과 도시 기반 시설이 조화를 이루는 지역으로, 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. [user_data]

3.2. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 포항서부신용협동조합의 근저당권(2023-07-13, 2,860,000,000원)을 비롯하여, 효천신용협동조합, 세림신용협동조합, 최태문, 속초시의 압류 등 총 4,780,000,000원의 등기부채권이 설정되어 있으나, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다. [user_data]

소유권은 주식회사세미디엔알에서 이전되었습니다. [user_data]

3.3. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 포항서부신용협동조합의 근저당권(2023-07-13, 2,860,000,000원)을 비롯하여, 효천신용협동조합, 세림신용협동조합, 최태문 등 총 4,780,000,000원의 등기부채권이 설정되어 있으며, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다. [user_data]

소유권 보존은 주식회사세미디엔알 명의로 되어 있습니다. [user_data]

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. [user_data]

4. 상권분석

4.1. 관광 산업의 성장

속초시는 최근 몇 년간 지속적인 관광객 증가세를 보이며 체류형 관광 도시로서의 위상을 강화하고 있습니다. 특히, 2026년 상반기 기준 방문객 수, 숙박객 수, 관광 소비액이 모두 증가하는 등 긍정적인 흐름을 보이고 있으며, 이는 지역 경제에 활력을 불어넣고 있습니다.

4.2. 숙박 시설 수요

관광객의 체류 기간 증가 및 숙박 동반 방문객 비율 상승은 숙박 시설에 대한 꾸준한 수요를 시사합니다. 대규모 관광 개발 사업과 KTX 역세권 개발이 예정되어 있어, 향후 속초를 찾는 관광객 수는 더욱 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 추세는 숙박 시설 공급 확대에도 영향을 미치고 있으며, 신축 호텔들의 오픈 소식이 이어지고 있습니다.

4.3. 잠재적 시장 가치

KTX 속초역 예정지 인접 지역을 중심으로 한 역세권 개발은 해당 지역의 부동산 가치 상승 잠재력을 높이고 있습니다. 미래 가치 상승과 함께 숙박 시설로서의 사업적 활용 가능성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 소재지 인근 노학동에는 소야초등학교, 설온중학교, 속초여자고등학교 등 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 최근 배움터길 도로 개선 사업이 완료되어 학생들의 안전한 통학 환경 조성에 기여하고 있습니다.

5.2. 행정 및 편의시설

노학동에는 속초경찰서, 속초세무서, 속초소방서, 속초시 보건소 등 주요 행정 기관이 위치해 있습니다. 또한, 속초 시립 박물관, 노리숲길 등 문화 및 휴양 시설도 인근에 있습니다.

5.3. 관광 자원

속초시는 설악산, 동해 바다, 영랑호, 청초호 등 천혜의 자연환경과 함께 속초관광수산시장, 테마 마을 등 다양한 관광 콘텐츠를 보유하고 있어 관광객들에게 매력적인 도시로 평가받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 중대 하자

가장 큰 리스크 요인은 목록2에 해당하는 건물이 건축법상 사용승인을 받지 못했으며, 공사가 중단된 상태라는 점입니다. [user_data] 이는 해당 건물을 합법적으로 사용하거나 활용하는 데 있어 근본적인 제약이 될 수 있으며, 사용승인 획득을 위한 상당한 추가 공사 및 행정 절차가 필요할 것으로 예상됩니다.

6.2. 제시외 시설의 불확실성

목록2-제시외 2-5 수변전시설이 인접지 지상에 소재할 가능성이 있으며, 정확한 소재 파악 및 소유권 관련 문제가 제기될 수 있습니다. [user_data] 이는 추후 소유권 분쟁이나 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.3. 중복 사건 및 공동 담보

본 건은 중복 사건 및 공동 담보로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이 존재할 수 있습니다. [user_data]

6.4. 환경 및 혐오시설 근접 가능성

부동산 검색 결과, 속초시 노학동 인근 지역에서 소각장 옆 학교 이전 논란 등 환경 및 혐오시설 관련 민감한 이슈가 발생한 사례가 있습니다. 본건의 정확한 주소지(산157-3)와 직접적인 연관성은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 대규모 토지 개발 시 잠재적인 환경적 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.5. 숙박 시장 경쟁 심화

속초 지역 내 신축 호텔 등 숙박 시설 공급이 증가하는 추세는 향후 완공 및 운영 시 시장 경쟁 심화로 이어질 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 속초시 노학동의 넓은 토지와 대규모 숙박시설 용도의 건물(미사용승인, 공사중단 상태)을 일괄 매각 대상으로 합니다. KTX 역세권 개발과 같은 지역의 미래 가치 상승 잠재력과 속초시의 관광 산업 성장세는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

하지만, 가장 큰 문제점은 건물이 건축법상 사용승인을 받지 못했고 공사가 중단된 상태라는 점이며, 수변전시설의 소재 불확실성 또한 잠재적 위험으로 존재합니다. [user_data] 이러한 중대한 하자들은 향후 활용 및 개발에 상당한 제약과 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 사실상 토지로서의 가치와 향후 개발 가능성을 보고 접근해야 하며, 현존하는 건축물 자체의 활용보다는 재건축 또는 신축을 염두에 두어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치 상승 잠재력

KTX 속초역 개통 및 역세권 개발 계획에 따른 장기적인 지가 상승 및 지역 가치 증대가 기대됩니다.

8.2. 체류형 관광 도시로서의 입지

전국적인 관광 명소인 속초시의 체류형 관광 트렌드 강화는 숙박 시설 수요를 꾸준히 견인할 것으로 보입니다.

8.3. 대규모 토지 확보 기회

미완성 건축물의 존재에도 불구하고, 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있는 기회로 활용될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 9,548,418,000원이지만, 건물 미사용승인 및 공사중단 상태, 수변전시설의 소재 불확실성 등 중대한 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 등기부채권 총액은 4,780,000,000원으로, 이 금액을 초과하는 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

입찰가는 건물의 철거 및 재건축 비용, 사용승인 획득을 위한 제반 비용, 토지의 현재 가치, 그리고 속초 역세권 개발에 따른 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 요소는 고려 대상이 아닙니다.

정확한 입찰가 제시에는 시세 조사, 주변 유사 물건 분석, 개발 가능성 및 하자 보수 비용에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 따라서 구체적인 금액 제시는 어렵다는 점을 밝히며, 잠재적 위험 부담을 충분히 인지한 상태에서 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.