나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77435 [1] 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘169호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2024.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재"서천고등학교"남동측 근거리에 위치하며, 주위
는 지식산업센터, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상
황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 엘169호 및 엘168호로서
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 내부인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1,3) : 호별구분 없이 일단의 영업장(음식점)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비(승객용, 화물용), 지하주차장, 스프링클러, 화재탐지 및
경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사)
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남동측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농서동 455기준
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m-20m)(접합), 가축사육제한구역,
성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 호별 구분없이 일단의 영업장(음식점)으로 사용 중임
3. 내부에 설치된 음식점관련 인테리어설비는 임차인이 설치한 것으로 조사되어 평가 및 매각에서 제외함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경77435 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1,926,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘169호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천)

건물명: 프리미엄원희캐슬 기흥서천

주요용도: 지식산업센터

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축규모: 지하 1층, 지상 10층 건물 내 1층 엘169호 및 엘168호 (두 개 호실이 합쳐서 사용 중)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 52.38㎡ (약 15.84평)

토지 지분: 52.379999999999995㎡ (약 15.84평)

건물면적: 106.60㎡ (약 32.25평)

건물 지분: 106.6㎡ (약 32.25평)

일괄매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: ]

건물이 위치한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭15m-20m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다. [cite: ]

건축물 대장 상 주요 용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 음식점으로 조사되었습니다. [cite: ]

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: ]

북측, 남동측, 남측으로 포장도로와 각각 접하여 접근성이 좋습니다. [cite: ]

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 3필지가 일단의 사다리형 평지로 구성되어 있으며, 현재 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 용도의 건부지로 이용 중입니다. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본 상 다수의 권리가 존재했으나 대부분 말소 예정으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 해당 권리를 포함한 대부분의 압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: ]

등기부채권 총액은 1,512,000,000원입니다. [cite: ]

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 명확히 확인되지 않습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 이는 일반적인 기재사항일 수 있으며 실제 유효한 지상권이 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다. 현재까지 등기부상 명확히 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. [cite: ]

3.3. 임차인 현황

임차인: 선용호

보증금: 61,104,000원

차임: 5,340,000원

전입(사업)일자: 2023년 06월 27일

대항력: 없음

비고: 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. [cite: ]

주의: 임차인의 현황 및 대항력 유무는 권리분석 시 매우 중요합니다. 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 실제 점유 및 권리관계는 현장 조사 등을 통해 재확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본건은 지식산업센터 내 상가 유닛으로, 현재는 두 개의 호실(엘169호, 엘168호)을 합쳐서 하나의 넓은 공간으로 사용하여 음식점으로 운영 중입니다. [cite: ]

건물 전체는 지식산업센터로서 다양한 IT, 제조업, 연구개발 관련 기업들이 입주해 있으며, 이에 따른 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다. [cite: ]

4.2. 주변 상업 시설

건물 및 주변에 근린생활시설, 상가 등이 다수 분포하고 있어 건물 내 입점 상가(본건)의 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 지역은 지식산업센터와 아파트 단지가 혼재된 복합 상권으로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 다양한 업종의 영업이 가능합니다. [cite: ]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 소재한 프리미엄원희캐슬 기흥서천 건물 내에는 승강기(승객용, 화물용), 지하주차장, 스프링클러, 화재탐지 및 경보설비 등 다양한 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: ]

인근에 편의점, 식당 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 서천고등학교, 서천초등학교, 서농중학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 학생들을 위한 교육 환경이 조성되어 있습니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 두 개 호실이 구분 없이 일단의 영업장(음식점)으로 사용 중: 향후 호실 분할 또는 재임대 시 구조 변경 및 별도 인테리어 공사가 필요할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. [cite: ]

* 내부 인테리어 설비 제외: 현재 운영 중인 음식점 관련 인테리어 및 설비는 평가 및 매각에서 제외되어 있어, 낙찰 후 해당 부분을 원상 복구하거나 재활용할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: ]

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 관련 사건 정보를 면밀히 확인하여 경매 절차 진행에 차질이 없는지 점검해야 합니다. [cite: ]

* 임대 관계 미상 (원래 조사 결과): 임차인 현황은 파악되었으나, 전체적인 건물 내 임대 현황은 미상으로 조사되어 향후 임대 운용 시 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

일반적인 지도 검색 및 관련 정보에 따르면, 본건 건물 주변에 직접적으로 유해하거나 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: ]

다만, 일반적인 지식산업센터 밀집 지역 및 택지 개발 지구 내에 위치하므로, 향후 주변 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구의 지식산업센터 내 상가로, 현재 음식점으로 운영 중이며 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다. 우수한 교통망과 주변의 풍부한 주거 및 업무 배후수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다. 다만, 현재 두 개 호실이 합쳐서 사용 중이고 내부 인테리어 설비가 제외된 점, 중복사건이라는 점은 낙찰 후 추가적인 비용 발생 및 절차상의 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터 밀집 지역의 중심 상가로 풍부한 배후수요 확보

* 1층 코너 또는 전면부 위치 (추정, 도면 확인 필요)로 가시성 및 접근성 우수

* 다수 권리 말소로 인한 권리 인수 부담 적음

* 성장관리권역 내 택지개발지구로 향후 지역 발전 잠재력 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 1,926,000,000원입니다.

본건은 현재 음식점으로 성업 중으로 추정되나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 내부 인테리어 설비 제외, 중복 사건 등 일부 고려사항이 있습니다.

이를 감안하여, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 1,637,600,000원 ~ 1,733,400,000원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 권리관계 재확인 결과, 본건의 정확한 점유 및 이용 상태, 향후 임대차 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 금액은 없으므로 입찰가 산정 시 제외하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.