나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12578 [1] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1251-8 이도휴안더센트럴 13층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 "광양초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건내 제13층 제1405호로서, (사용승인일자: 2023.06.29)
외 벽 : 라임스톤 및 대리석 마감 등.
창 호 : 시스템창 등임.

이용상태

"업무시설(주거용 오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 냉ㆍ난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지ㆍ경보설비, 기계식타워주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 "업무시설" 부지로 이용중임

인접 도로상태등

지적도상 남서측 및 북서측으로 폭 약 10M 및 8M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12578 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도일동 1251-8 이도휴안더센트럴 13층1405호

건물명: 이도 휴안 더 센트럴

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 용도: 업무시설 (주거용 오피스텔)

총 층수: 17층

본건 위치: 13층 1405호

사용승인일자: 2023년 06월 29일 (신축 건물)

감정가: 385,000,000원

건물 전용면적: 58.53㎡ (약 17.70평)

토지면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 "광양초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택 및 상가 혼용지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

* 접근성: 지적도상 남서측 및 북서측으로 폭 약 10M 및 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 을1 전세권 설정(김미영, 222,000,000원)이 말소기준권리이나, 본 경매는 갑11 강제경매(전상균, 7,638,040원)로 인해 개시되었습니다.

* 매각으로 인한 소멸: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 특별한 사정 없이는 낙찰자가 모든 권리를 소멸시킬 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 최고액은 약 5,498,541,798원으로 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김미영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 11월 10일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 인수 보증금 또한 0원으로 산정되었습니다. 이는 일반적이지 않은 상황이므로, 낙찰 후 법적 검토 및 확인이 반드시 필요합니다.

* 우선변제권 있는 채권 배당요구: 전세권에 우선하는 최우선 채권(최종 3개월분 임금, 퇴직급여, 재해보상금 등)과 관련하여 총 243,345,375원의 배당요구가 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 학교(광양초등학교 등), 상업시설, 주거시설이 혼합된 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 교육: 광양초등학교, 제주여자상업고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 상업지구와 인접하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 0원: 김미영 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 상이하므로, 해당 임차인의 권리 및 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 최고액이 매우 높아, 채권자(특히 담보권자)가 경매 절차에서 적극적으로 참여할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었던 이력이 있어, 권리 분석 시 복잡성이 수반될 수 있습니다. (다만, 현재 등기부상 대부분 말소 예정)

* 지역 규제: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구 등 토지이용계획이 존재하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2023년 6월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 제주시의 중심부에 가까운 이도일동에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재된 점과 매우 높은 총 채권액은 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 특이사항에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2023년 사용승인된 신축급 오피스텔로 즉시 활용 가능하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 제주시 핵심 상업 및 교통 요충지와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 적극적인 시장 참여 가능성: 감정가 대비 낮은 최근 매매 시세가 확인되어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 385,000,000원

* 최근 매매 사례 (JSON 분석):

* 2025년 6월 17일: 58.53㎡, 12층, 156,700,000원 (약 2,677,700원/㎡)

* 2024년 2월 7일: 52.7㎡, 6층, 332,000,000원 (약 6,299,800원/㎡) - 특이 거래로 판단됨

* 2026년 2월 20일: 52.7㎡, 15층, 160,000,000원 (약 3,036,000원/㎡)

* 가장 최근이고 유사한 면적의 거래(52.7㎡ 기준)를 기준으로 58.53㎡로 환산 시, 예상 시세는 약 177,600,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(385,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있고, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, "대항력 있음" 표기에 대한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

* 최근 시세와 감정가 간의 큰 차이를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 200,000,000원

* 본 입찰가는 최신 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 권리 분석 결과, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.