나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36673 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 781-15 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36673 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 781-15 단독주택 경매

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제주지방법원 경매5계 2024타경36673 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 781-15 | 감정가: 9,065,875,400원 | 최저가: 4,442,279,000원 | 용도: 단독주택

1. 제주 지원 2024타경36673 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36673 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 781-15

용도: 단독주택

감정가: 9,065,875,400원

토지 면적: 96,826.00㎡ (약 29,288.5평)

건물 면적: 34,895.84㎡ (약 10,556.1평)

제시외 건물 면적: 3,542.00㎡ (약 1,071.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (단, 목록 10번은 지분 매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 성OOOOOOOOO

특이사항: 지분매각 (목록 10번), 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(3-2, 6-1, 17-1, 20-1~6, 22-1, 24-1, 26-1, 28-1, 30-1, 32-1) 각 매각 포함. 목록 10번은 지분매각임. 매각에서 제외되는 제시외 구조물 등 있음.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 781-15에 소재하며, 제주시 봉개동 "민오름" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 임야, 농지, 주택 등이 소재하는 지역으로, 대체로 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 인근에 버스 정류장 등 대중교통 시설이 미비하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOO이고 채권자는 성OOOOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 '지분 매각' (목록 10번 토지), '법정지상권'이 존재하며, 기호(18) 지상에는 유치권 행사의 표시가 되어 있습니다. 현장 조사 시 유치권을 주장하는 자는 조경 작업 등에 대해 유치권을 주장하는 것으로 파악되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이 원칙이나, 목록 10번은 지분 매각으로 진행됩니다. 따라서 실제 경매 진행 시 권리 관계 및 지분 매각 대상에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건은 자연 경관이 우수한 지역에 위치하며, 주위 환경은 임야, 농지, 주택 등으로 이루어져 있습니다. 인근에 숙박시설, 주상용 건물, 상업용 건물, 주택 부지 등이 혼재되어 있어 복합적인 이용 형태를 보입니다.

그러나 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다. 주로 자연환경을 활용한 관광, 숙박, 또는 주거 목적의 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

해당 물건지는 제주시 외곽의 자연 친화적인 환경에 속해 있습니다. 조용하고 쾌적한 자연 속에서의 생활을 누릴 수 있으나, 도심의 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

주변에 '민오름'이 위치하여 레저 및 휴식 공간으로서의 가치를 지닙니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하여 자가용을 이용한 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, '법정지상권'의 존재는 건물 소유권과 토지 이용 권한 간의 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

둘째, '목록 10번 토지의 지분 매각'은 전체 소유권을 취득하지 못하게 되므로, 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있으며, 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

셋째, '유치권 주장'은 매수인이 인수하거나 해결해야 할 잠재적 부담이 될 수 있습니다. 주장 내용과 범위, 법적 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.

넷째, 토지는 '생산관리지역', '보전관리지역'에 속하며, '경관보전지구', '생태계보전지구', '지하수자원보전등급', '건축계획심의대상구역', '지하수자원특별관리구역' 등 다양한 개발 제한 규제가 적용됩니다. 이는 향후 개발 행위에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

다섯째, 기호(7) 토지 상의 지하수 관정 허가 만료일이 2025년 2월 23일로 예정되어 있어, 허가 연장 및 관련 인허가 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

여섯째, 현장 조사 시 건물 내부 확인이 불가하여, 건물 상태에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점도 고려해야 합니다.

일곱째, 매각에서 제외되는 제시외 구조물이 있을 수 있어, 포함 및 제외 대상에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지 면적과 넓은 규모의 건물, 그리고 제주도의 수려한 자연환경을 기반으로 한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 '법정지상권', '지분 매각', '유치권 주장' 등 복잡한 권리 관계와 다수의 개발 제한 규제로 인해 상당한 투자 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 심층적으로 분석하고, 전문가의 법률 및 권리 분석 자문을 반드시 거쳐 신중하게 접근하시기를 권해드립니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 제주도의 아름다운 자연 경관 속에 위치한 거대한 규모의 토지와 건물입니다. '민오름' 인근의 자연 환경은 휴양, 관광, 또는 생태 관련 사업의 잠재력을 시사합니다.

이러한 입지적 장점과 규모를 바탕으로, 만약 복잡한 법적 문제와 개발 제한을 성공적으로 해결하고 활용 방안을 모색할 수 있다면, 리조트, 고급 주택 단지, 또는 특색 있는 테마 시설 등 다양한 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 해당 지역에 일반적으로 인식되는 '혐오시설'은 파악되지 않았으며, 자연 경관이 보존된 지역 특성이 강하게 나타납니다.

다만, 투자에 앞서 반드시 해당 지역의 구체적인 개발 규제 내용을 상세히 파악하고, 제반 권리 관계 및 잠재적 법적 이슈를 모두 해결할 수 있다는 확신이 있을 때 신중하게 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

법원 정보

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