나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36376 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층 244호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "KCTV제주방송" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건 내 제2층 제244호로서,
(사용승인일자: 2022.05.02)
외벽: 석재 및 타일 마감 등,
내벽: 페인팅 마감 등,
바닥: 타일 마감 등,
창호: 페어글라스 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)으로서, 기준시점 현재는 인접한 242호, 243호와 함께 1층에 소재하는 "H&M" 매장의 창고 및 휴게실로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 문화 및 집회시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 창고 및 휴게실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경36376 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층 244호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

감정가: 318,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.63㎡ (약 7.75평)

토지지분: 25.63㎡ (약 7.75평)

건물면적: 31.52㎡ (약 9.53평)

건물지분: 31.52㎡ (약 9.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 용도), 현재는 창고 및 휴게실로 이용중.

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제244호

사용승인일자: 2022년 05월 02일

외벽: 석재 및 타일 마감 등

내벽: 페인팅 마감 등

바닥: 타일 마감 등

창호: 페어글라스 등

1.4. 특이사항

유동화물건, 재매각

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 창고 및 휴게실임.

인접한 242호, 243호와 함께 1층에 소재하는 'H&M' 매장의 창고 및 휴게실로 이용 중이며 기존 구분벽체가 소재하지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "KCTV제주방송" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

신규 도로명 주소는 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동)임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

북서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 신한은행 근저당권 (접수일자: 2022-08-25, 권리금액: 240,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당권 (을1)

* 제주신용보증재단 가압류 (갑3)

* 유에이치케이제오차유동화전문 임의경매 (갑7)

* 제주세무서장 압류 (갑8)

* 기타 1번 신탁등기 말소 (갑2)

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사에이치엔엠코리아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

*

임차인 중 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 해당 점유자가 명도 저항을 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

*

4. 상권분석

4.1. 건물 내 위치 및 용도

나인몰 2층 244호에 위치.

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 기준시점 현재 인접한 242호, 243호와 함께 1층에 소재하는 "H&M" 매장의 창고 및 휴게실로 이용 중임. 이는 공부상 용도와 현황 이용 상태 간의 불일치를 의미하며, 향후 문제의 소지가 있습니다.

4.2. 주변 상권

부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있습니다. "KCTV제주방송" 남서측 인근에 위치하여 방송국 관련 시설 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(유해시설)에 대한 직접적인 파악이 어렵습니다. 낙찰 후 건물의 가치를 정확히 판단하기 위해서는 해당 지역에 대한 현장 조사 및 주변 탐문, 관련 정보 검색을 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철골철근콘크리트구조로 건축되었으며, 사용승인일자가 2022년으로 비교적 신축 건물입니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 천정형 시스템 에어컨에 의한 냉난방 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건이 속한 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 인접한 "H&M" 매장의 창고 및 휴게실로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 사용이나 재건축 시 문제가 될 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 위험이 있을 수 있습니다.

6.2. 재매각 및 유동화 물건

재매각 물건이라는 점은 기존 경매에서 유찰되었거나 특별한 사정으로 취소되었음을 의미합니다. 유동화 물건이라는 점은 채권이 유동화되어 경매가 진행되었음을 나타내며, 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 임차인 점유 관련

임차인으로 등재된 주식회사에이치엔엠코리아의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 대항력이 없는 것으로 표기되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역 내에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m) 저촉, 건축계획심의대상구역(저촉) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 다양한 제한이 따를 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등도 포함되어 있어 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 연동이라는 지역적 이점과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 이용 상태의 명확한 불일치, 임차인의 특이한 보증금/차임 사항, 재매각 및 유동화 물건이라는 점, 토지이용계획상의 복합적인 제한 등은 투자 전 신중한 검토와 현장 확인을 반드시 요구합니다. H&M 매장과의 연관성을 고려할 때, 기존 점유 관계를 명확히 파악하고 인수할 권리가 없음을 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 제주시 연동의 상업 시설 투자 기회.

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 건물 상태 양호 기대.

* 건물 면적이 비교적 작아(약 9.53평) 소액 투자자에게도 접근 가능성 있음.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 등기부상 권리관계가 깔끔함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 318,000,000원입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담하는 채권은 없습니다.

그러나 본건은 재매각 물건이며, 공부상 용도와 현황 이용 상태가 상이하고 임차인의 보증금/차임이 0원으로 표기되어 있는 등 여러 특이사항을 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 제한 사항도 향후 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법원별 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 하며, 제시된 정보만으로는 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 따라서 본건에 대한 추가적인 정보 수집 및 전문가의 면밀한 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.